[부동산 알쏭달쏭] 경매 낙찰에 웃고 체납 관리비에 운다

이 모씨(58)는 최근 경매를 통해 단지 내 상가를 낙찰받아 고깃집을 열었다. 하지만 얼마 지나지 않아 관리사무소로부터 전 소유자가 연체한 1년 치의 관리비와 연체료를 납부하라”는 통지를 받았다. 이 씨는 관리사무소로 찾아가 경매로 구입한 상가인데 왜 전 소유자의 관리비를 내야 하느냐”며 이의를 제기했다.
이에 관리사무소 관계자는 상가 관리규약에 따르면 새 소유자는 전 소유자가 연체한 관리비를 부담하도록 규정돼 있다”며 연체 관리비를 납부하지 않으면 전기와 물을 끊을 수밖에 없다”고 말했다.
오피스, 아파트, 상가건물 등 집합건물을 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰 받았지만, 취득세 납입 전 뒤늦게 체납 관리비를 알게돼 당황하는 이들이 적지 않다. 경매를 통한 소유권 이전의 경우 등기부상의 모든 권리가 소멸되지만, 체납 관리비는 새로운 소유자에게 승계되기 때문이다.
15일 경매업계에 따르면 집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비는 관리규약에 따라 특별승계인에게 승계되고, 관리비가 연체된 사실을 모른채 건물을 매수한 구분소유자라 하더라도 관리비 납부의무가 있다는 것이 대법원 판례다. 다만, 공용부분 관리비만 승계되고 전유부분과 공용부분 관리비 연체비는 승계되지 않는다고 판시했다.

최근에는 ‘소득세법 시행령 강화로 부동산 취득 외에 ‘체납 관리비액수만큼의 취득세까지 낙찰인에게 부과되고 있으니 유념해야 한다. 이는 일종의 낙찰물건 양도 시 납입한 ‘체납 관리비만큼 양도세가 낮아지는 소득원가 개념으로 이해하면 된다. 하지만 낙찰 후 목돈이 대거 투입되는 시기에 적게는 수천만원에서 억원대에 이르는 ‘체납 관리비에 따른 취득세는 부담이 될 수 있다.
실제 선모씨는 얼마 전 구의동 테크노마트 지하 5층 구분 상가를 1억6900만원에 낙찰받아 취득세 777만4000원(교육세·농어촌특별세 포함, 사진 참고)을 납부했다. 하지만 얼마 뒤 관할구청으로부터 ‘체납 관리비에 따른 취득세 601만9040원(교육세·농어촌특별세 포함)을 내라는 통보를 받았다.
선씨는 물건을 온전하게 소유하기 위해서 추가 납부를 했지만, 원 부동산에 대한 취득세와 큰 차이가 없어 놀랐다”면서 물건에 따라서 체납 취득세 규모도 제각각인데 배(부동산 취득세)보다 배꼽(체납 관리비에 따른 취득세)이 더 큰 사례도 나올 수 있겠다”며 혀를 내둘렀다.
특히 초보 경매자들은 경매가격에만 관심이 쏠려 '체납 관리비'같은 필요한 정보 확인을 놓칠 수 있다.
김재필 한양대 공공정책대학원 교수는 경매 낙찰 후 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기까지 마쳤으나 전 소유자나 임차인이 납입하지 않은 관리비로 인해 소유권을 행사하지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다”고 말했다.
승계인이 부담해야 하는 공용부분 관리비로는 일반관리비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 승강기유지비, 특별수선충당금, 공동수도료, 화재보험료 등이 있다. 하급심 판결에 따르면 전유부분인지 공용부분인지 불분명한 경우에는 공용부분으로 보아 특별승계인에게 승계된다.
이 외에도 납부능력이 있는 임차인의 체납 관리비도 문제가 될 수 있다. 예를 들어 소액보증금 최우선변제를 받은 임차인이 본인 명의의 집과 자동차를 소유하는 등 관리비 납부를 할 수 있는 상황인데도 의도적으로 1년 동안 관리비를 내지 않고 있는 경우가 있다. 아파트입주자대표가 관리비 전부를 임차인이 아닌 아파트를 낙찰 받은 김모씨에게 부담하라고 종용하고 있다면 그는 밀린 관리비를 내야할까.
원론적으로 임차인의 체납 관리비는 낙찰자의 인수대상이므로 김씨가 납부해야 한다. 다만, 체납 관리비를 납부한 뒤 구상권을 행사해 해당 임차인에게 청구할 수 있다는 게 통설이다.
하지만 체납 관리비 중 낙찰자의 인수대상은 공용부분에 한정되지만, 최근에는 공용부분에 한정되지 않는다는 판례가 나오기도 했다.
김 교수는 세입자 입장에서 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려울 것으로 판단해 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 많다”면서 보통은 수만~수십만원 수준에 그치지만, 주택 규모가 크거나 집합건물 중 대규모 상가 또는 오피스의 경우 수천만~수억원까지 올라가는 경우도 있다”고 말했다.
그는 이어 낙찰자는 경매비용보다 체납 관리비가 많다면 소송을 통해 문제를 해결할 수 있겠지만, 소송비용이나 시간을 고려해 본인이 체납 관리비를 내는 경우가 많다”면서 체납 관리비 문제로 자유롭기 위해서는 입찰 전 직접 해당 물건을 찾아가 미납 관리비 내역을 확인해 입찰액을 산정하는 것이 좋다”고 조언했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]