[李기자의 리얼티톡] 장항·수서지구서 대토보상제도 악용한 편법 횡행

"대토보상의 기본 취지인 '원주민의 재정착'과 '부동산시장 투기수요 억제'와는 반대로 토지보상금 격으로 풀린 유동자금이 주변 집값상승과 토지가격 상승을 부추길 것으로 우려됩니다. 시중에 현금보상보다 더 많이 풀린 유동자금이 재투자되면서 인근 부동산 가격이 오르고 있어요."(복정지구 주민대책협의회 대토위원장 박창목 위원장)
최근 고양 장항지구와 수서지구에서 대토보상제도를 악용한 편법이 횡행하고 있다는 주장이 나왔다. 현금보상이 아닌 대토보상을 선택해 받은 대토보상채권을 현금보상보다 높은 금액으로 편법 거래했다는 것이다.
16일 국토부 및 관련업계에 따르면, 도시개발이나 택지개발사업시 토지보상금의 지급 원칙은 현금보상이다.(토지보상법 63조 1항) 그러나 토지소유자가 원하는 경우에는 토지소유자가 받을 보상금의 범위 안에서 당해 공익사업의 시행으로 조성된 토지로 보상받을 수 있다. 쉽게 말하면 토지를 수용당하는 원주민에게 현금 대신 신도시 내 땅으로 보상하는 방식이다. 대토보상을 받은 토지주들이 디벨로퍼와 연합해 개발사업을 진행해 위례, 강남보금자리 및 미사지구 등에서 공동사업방식의 대토개발사업을 진행해 완료한 사례도 있다.
2008년부터 본격적으로 시행된 대토보상제는 초기엔 신청자가 많지 않았지만, 최근 땅값이 치솟고 현금보상보다 더 많은 액수로 대토보상채권을 매입하려는 대토보상 유도 회사가 늘어나다 보니 원주민들의 대토보상 비율은 급격히 상승하고 있다. 실제 기존 대토보상 신청자 비율은 20% 전후인데 반해 현재 수서와 장항의 경우 70~80% 수준인 3~4배 이상 신청한 것으로 알려졌다.
그러나 현재 대토보상을 일부 악용하는 사례가 공공연하게 나타나고 있어 대책 보완이 필요하다는 지적이다. 보상받는 조성토지는 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매할 수 없기 때문인데 토지보상법(제63조3항)에는 대토보상권리(채권)의 전매제한 및 이를 위반시 현금보상으로 전환된다고 명시돼 있다.
박 위원장이 지적한 것은 바로 이 부분이다. 전매할 수 없게 해놨지만 실제 단속이 제대로 이뤄지지 않는다는 점을 악용한 것이다.

한 시행사가 고양 장항지구 지주들에게 보낸 대토보상 유도 안내문

실제 강남 수서역세권 개발사업지구와 고양 장항지구에서는 이같은 사례를 어렵지 않게 볼 수 있다. 토지보상 업무대행을 맡은 시행사나 업체 등의 요청으로 토지보상금을 현금으로 보상받으려던 지주(토지보상자)가 대토보상을 신청한 뒤 해당 대토보상채권을 현금보상금(100%)보다 높은 115~120% 수준에서 현금을 넘기는 편법 거래가 시도되고 있다.
서영천 전주대 부동산학과 객원교수는 "과거 (대토보상채권) 전매가 안됨에도 거래가 이뤄져 문제가 생긴 경우도 있었다"며 "금액을 실거래가로 거래하지 않거나 후에 대토보상이 이뤄지는 시기에 관련 분쟁이 일어날 수도 있다"고 지적했다.
앞서 지난해 12월 19일 정부가 서울 주택수요 분산과 집값 안정을 위해 '3기 신도시' 조성 계획을 발표하자 일각에서는 천문학적인 토지보상금이 부동산 투기로 재유입될 것이란 지적도 이미 제기됐다. 이에 정부는 이를 막기 위해 대토보상제와 이를 활용한 대토개발 부동산투자회사(리츠)를 적극 활용한다는 방침을 정했다고 함께 발표하기도 했다. 그러나 이런 편법이 이어진다면 부동산투기를 억제하려는 정부 방침과 어긋나는 일들이 계속 일어날 것으로 우려된다.
박 위원장은 "대토보상채권의 불법 전매는 부동산 투기는 물론 LH 등의 사업자가 (전매하지 않은) 일반 대토보상지주들에게 양질의 대토보상 토지를 공급하는데 한계로 작용할 것"이라며 "현금보상지주와 대토보상 지주의 철저한 확인과 악용하는 이들에 대한 세금징수와 대토권리 차단 등 악용 사례의 원천적 차단이 필요하다"고 말했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자 enero20@mk.co.kr]