`똘똘한 한채` 쏠림 커지고 지방침체 빨라질 듯

2021년 1월 1일부터 양도세 비과세 기준이 변경되면서 다주택자들 셈법도 달라질 전망이다.
일단 종합부동산세 공정시장가액비율 증가(연 5%포인트)와 공시가격 인상 등으로 보유세가 오르는 데다 이번엔 양도세마저 더 빡빡해지기 때문이다. 다주택자들은 주택 처분 순서와 절세 방안을 고민하지 않을 수 없게 됐다.
일단 양도세 감면 축소에 대해 2년간 유예기간을 얻은 만큼 그사이에 소위 '못난이'로 불리는 지방 주택부터 매각할 가능성이 커졌다. 지방 부동산시장에 어려움이 커질 가능성은 확대됐다는 뜻이다.
정부는 7일 세법개정안 시행령 기준을 변경한다고 발표하면서 다주택자들이 기존 주택을 처분할 때 1주택자 비과세 요건을 주택 취득 후 2년이 아닌 1주택자가 된 시점 후 2년으로 강화했다. 다만 시행 시점은 2021년 1월 1일부터로 2년 유예기간을 뒀다. 결국 정부가 '팔 사람은 지금 팔라'는 사인을 세법개정안 시행령 개정을 통해 준 것으로 풀이된다.

문제는 이 같은 시그널에 지방 시장의 어려움은 더 가중될 수 있다는 점이다.
예를 들어 서울에 5억원짜리 소형 주택을 보유하고, 지방에 집 두 채를 가지고 있는 다주택자 A씨가 늘어난 양도세 중과 부담에 주택을 처분하려고 할 때 가장 먼저 처분해야 할 대상은 지방 주택이다. 지방은 부산 일부 지역을 제외하면 조정지역이 아니고, 주택가격도 대부분 낮은 편이라 양도세 중과 적용을 받지 않는다.

정주용 KB국민은행 세무사는 "다주택자가 주택을 양도할 때 결국 순서에 따라 세금 차이가 많이 발생하므로 이를 신경 쓰지 않을 수 없다"며 "임대주택이나 지방 소재 3억원 이하 주택, 조정대상지역 외 주택 등 중과가 되지 않는 주택을 우선 양도할 가능성이 크다"고 말했다.
반면 서울과 수도권 '똘똘한 한 채'에 대한 수요는 더 늘어날 전망이다. 특히 본인이 실거주를 하면서 버틸 수 있는 강남권 대형 면적 고가 주택으로 쏠림 현상도 점쳐볼 수 있다. 지난해 9·13 부동산 대책 발표 이후에도 입지가 좋은 곳은 주택 수요가 오히려 늘어나 신고가가 속출했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 세제 개편으로 투자 목적인 주택 구입은 확고하게 차단될 것으로 보인다"면서 "실거주를 목적으로 한 한 채 보유 경향이 두드러질 것"이라고 예상했다.
임대등록사업자에 대한 혜택이 '확' 줄어드는 데 따른 변화도 예상된다. 향후 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 취득할 때 임대주택 등록에 따른 종합부동산세 비과세 혜택을 받을 수 없다.
재산세 감면은 유지되나 종합부동산세는 고스란히 다 내야 하는 것. 개정안에 따르면 1가구 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하면 8년 이상 '장기 일반민간임대주택'이라 할지라도 종부세 합산 배제 혜택을 받지 못하기 때문이다.
1가구 1주택자에 대한 세법이 문재인 정부 들어 세 번이나 바뀌고 강화되면서 잦은 세법 개정에 따른 부작용도 예상된다. 익명을 요구한 한 세무사는 "양도소득세가 워낙 많이 바뀌고 어려워져서 괜히 잘못 상담했다가는 오히려 욕을 먹는 사례가 생길 수 있어 양도 관련 상담은 피히려고 하는 분위기가 형성됐다"면서 "가뜩이나 어려운 세법이 누더기가 돼 더 어려워진 것"이라고 설명했다.
종합부동산세 책정 때 기본이 되는 공정시장가액비율 상향 조정 등으로 보유세가 강화됐음에도 높은 거래세는 그대로 유지되는 데 대한 불만도 팽배하다. 외국은 보유세가 우리나라 수준이거나 더 강력한 나라도 있지만 거래세는 상대적으로 낮은 편이다.
그러나 우리나라는 부동산 중개업자에게 지불하는 '복비'가 많은 편인 데다 취득세와 양도세 등 거래세율이 높은데 보유세마저 높아지면서 지나친 과세가 이뤄지고 있다는 의견이 팽배하다.
[박인혜 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]