[재테크 풍향계] "자영업 경기침체 우려↑…꼬마빌딩 공실위험도 높아질듯"

마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 소규모 빌딩(꼬마빌딩) 투자에 몰리고 있다. 꼬마빌딩은 구입자금 부담이 상대적으로 적은 반면 풍부한 유동성과 높은 투자 수익률이 매력으로 꼽힌다. 특히, 리모델링 등을 통해 자산가치를 높일 수 있어 오래된 꼬마빌딩을 중심으로 거래가 활발하다. 하지만 향후 금리 상승과 자영업 경기침체 우려가 높아지면서 공실률도 동반상승, 투자 시 주의가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.
최근 KB금융지주 경영연구소에 따르면 서울 지역 꼬마빌딩 거래량은 2014년 1536동, 2015년 2305동, 2016년 2654동으로 증가세를 보이다가 2017년에는 2378동으로 소폭 감소했다.
같은 기간 중·대형빌딩 거래 역시 증가세를 보였으나 상대적으로 꼬마빌딩의 거래 증가세가 눈에 띄었으며 전체 상업용 빌딩 거래 중 꼬마빌딩의 비중은 약 70%(동수기준)에 달했다. 용도 지역별로는 일반주거지에 있는 꼬마빌딩이 가장 많았고, 연면적 400㎡ 이하, 20억원 미만 건물이 가장 큰 비중을 차지했다.

꼬마빌딩 투자수익률은 2013년 2분기 이후 상승세를 지속해 현재 7.07% 정도다. 신규취급액 기준 정기예금 금리가 2011년 3분기 3.75%에서 2018년 2분기 1.81%로 하락한 것과 큰 차이를 보인다.
꼬마빌딩 투자결정에 중요한 요인으로 꼽히는 공실률은 최근 소폭 올랐지만 3%대를 유지하고 있다. 경기상황에 따른 변동이 상대적으로 큰 중·대형 빌딩(7%)보다는 안정적이라는 평가다. 지난해 말부터는 소득수익률 보다 자본수익률이 높아져 요즘은 꼬마빌딩 임대수익 보다 자산가치 상승을 기대하고 투자하는 경향이 뚜렷한 모습이다.
그러나 재테크 전문가들은 금리 상승 기조와 경기변동에 따른 공실률 증가 등으로 향후 투자위험이 커질 수 있다는 관측이다.
김태환 KB경영연구소 연구위원은 "최근 꼬마빌딩의 투자수익률 상승은 저금리, 시중유동성 확대 등에 따른 투자수요 확대와 건물의 자산 가치 상승에 의존하고 있어 향후 경기변동 시 직접적인 영향을 받을 것 같다"면서 "특히, 최근 자영업 경기침체에 대한 우려가 커지고 있는 상황에서 공실률 증가와 임대수익 감소에 따른 자산가치 하락 위험이 도사리고 있다"고 강조했다.
그는 또 "부동산 임대사업자에 대한 대출규제 강화와 상가 임차인 보호 강화를 위한 법령 개정 등이 추진되면서 투자수요에도 영향을 미칠 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]