"재건축 규제 풀어 공급 늘리겠다는 신호부터 줘야"

■ 집값 안정위한 해법 없나…전문가진단
서울 아파트값 상승폭이 규제 이전 수준으로 회귀하는 수준을 넘어 다시 과열 국면에 접어든 현상을 두고 전문가들은 시장 상황을 인정하지 않고 임시방편식 규제만 쏟아낸 정부 정책이 한계에 봉착한 것이라고 진단했다.
부동산에 대한 전 국민의 관심이 이미 통제할 수 없을 정도로 높아진 상황인데 정부가 향후 서울에서 공급되는 새집은 더욱 줄어들 것이라는 시그널을 반복적으로 던지면서 오히려 "지금 안 사면 못 산다"는 반발 심리를 부추겼다는 것이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울 집값 상승의 가장 큰 원인이 시중 유동성이라고 분석했다. 저금리로 인해 기본적으로 주택 매수를 기다리는 대기자금이 풍부한 데다 서울과 지방의 집값 양극화로 지방 유동성까지 서울로 몰렸다는 것이다.
그는 "예상보다 시중 유동성이 훨씬 많은 데다 정부에서 재건축 규제 등으로 서울 새집은 줄어들 것이라는 식의 신호를 주면서 수요를 더욱 부추겼다"고 설명했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 상승 원인으로 시중 유동자금과 함께 절대적인 집값 및 주택보급률을 꼽았다. 그는 "소득 대비 집값의 지표를 살펴보면 해외 대도시들에 비해 서울 집값이 높지 않을뿐더러 주택 보급률 또한 98%에 불과하다"며 "신규 공급이 있지만 멸실까지 감안한 실질공급량은 거의 증가하지 않고 있다"고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 최근 박원순 서울시장이 발표한 개발계획이 단기적으로 수요를 자극했다고 분석했다. 김 실장은 "서울 집값이 오르는 것은 다양한 요인이 있는데 최근에는 박원순 시장이 개발 기대감을 높인 측면이 있다"고 말했다.
양지영 R&C연구소장은 지금의 집값 상승세가 비이성적이고 일시적인 상황인 것으로 해석했다. 그는 "기존 시장가격 수준의 매물은 씨가 마른 상황에서 높은 호가의 매물이 덜컥 거래되면서 시세가 오르는 것처럼 보인다"며 "매도자는 더 오를 것이란 기대감을 갖고 매물을 거둬들였고, 매수자는 매물을 찾아보기조차 어렵게 됐다"고 말했다.
과열된 서울 집값을 안정시킬 수 있는 대책으로는 전문가들 모두 안정적인 공급을 꼽았다. 서울은 기본적으로 주택 수요가 많기 때문에 수요를 억제하려고만 하지 말고 적정 수준의 새집을 공급함으로써 수요를 소화해야 한다는 것이다.
심 교수는 "정부가 진작부터 장기적이고 안정적인 서울 주택공급 의지를 보였어야 하는데 재건축은 막고, 그린벨트는 찔끔찔끔 해제해 왔다"며 "다주택자 규제 역시 국민 정서적으로는 바람직하지만 물량이 잠겨버린다는 측면에서 나쁠 수 있다"고 말했다.
고 원장은 "적정 수준의 새집을 공급하기 위해 재건축 규제를 푸는 것도 좋지만 한강변 도로 지하화 같은 파격을 통해 공공용지를 많이 확보해야 한다"며 "한강변 땅을 확보해 젊은이들을 위한 소형주택으로 공급하면 주택난 해소에 큰 도움이 될 것"이라고 말했다. 그는 또 "지금 같은 집값 급등은 참여정부 시절에도 똑같이 나타났는데 그때도 수요는 옥죄고 공급은 늘리지 않다가 문제를 키웠다"고 덧붙였다.
양 소장 역시 "정부가 투기지역을 지정하거나 세금을 올린다고 하면 매물은 없어지고 호가는 뛴다"며 "지금은 규제책을 내놓기보다는 공급계획을 고민하는 게 낫다"고 말했다.
반면 김 실장은 현 상황을 인위적으로 해결할 수 있는 근본적 해결책은 없다고 진단했다. 다만 중앙정부와 지방정부의 정책적 공조는 필요하다는 것이 그의 조언이다. 김 실장은 "서울시는 개발계획을 발표하면서 꽤 오랜 시간이 걸린다는 측면도 함께 언급했어야 하는데 급작스레 발표되면서 주변 집 호가가 뛰었다"며 "지금 서울 집값을 어떻게 해결하려고 하기보다는 좀 더 상황을 지켜보는 것이 좋겠다"고 말했다.
[정순우 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]