[권강수의 분양현장 탐방] 화성 77번 국도변 입지, 광역 교통망 갖춘 ’화성 우정 스마트베이‘

최근 수익형 투자상품으로 주목받고 있는 지식산업센터. 경쟁력 있는 분양가, 다양한 세제혜택, 안정적이면서도 높은 수익률 등 지식산업센터가 지닌 장점이 많다.
한국자산신탁이 경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-5 일대 '화성 우정 스마트베이‘ 지식산업센터를 분양 중이다. ‘화성 우정 스마트베이‘는 지하 1층~지상 4층에 연면적 2만6410.52㎡ 규모이며 지식산업센터와 근린생활시설, 기숙사 등으로 구성된다. 지상 1층에는 지식 산업센터와 근린생활시설이 들어서고 지상 2층과 지상 3층에는 지식산업센터, 지상 4층에는 기숙사와 구내식당이 조성 될 예정이다. 주차는 총 262대 가능하며 준공은 2018년 10월 예정이다.

◆ 교통여건
지식산업센터는 업무의 편의성을 극대화하기 위해 교통 접근성이 좋은 곳 에 입지해야 한다. 투자상품으로 고려 했을 때에도 가장 중요한 건 입지다. ‘화성 우정 스마트베이는 현재 공사 중인 화성 77번 국도변에 위치한다. 77번 국도를 이용하면 인천, 시흥, 안산, 화성, 평택 등은 물론 전국으로 이동이 수월 하며 서해안고속도로, 평택시흥고속도로, 평택제천고속도로와도 인접해 있어 타지역과의 접근성이 탁월하다. 서해선 복선전철 화성시청역은 오는 2020년 개통예정으로 출퇴근 여건도 개선될 전 망이다.

◆ 설계 특화
최신 스마트 시스템으로 입주기업들의 업무 편의성에 중점을 둔 설계도 눈길을 끈다. 78%에 달하는 최대 전용률과 넓고 쾌적 한 공간에 1층은 7m, 2~3층은 6m의 높은 층고로 공간 활용을 극대화했다. 여기에 대형 화물차량의 이동을 원할하게 하기 위한 광폭 중앙 통로(13m), 중장비 및 중량의 화물 하역이 가능하도록 바닥하중을 최대(3,000㎏/㎡)화 했고 대형 컨테이너 공간 등도 설계된다. 아울러 각종 편의 시설 및 휴게 공간 등을 조성해 쾌적한 근무환경을 마련하고 공동사용 시설로 운영비용을 절감할 수 있다.

◆ 세금혜택 및 지원금
지식산업센터에 적용되는 세제혜택도 다양하다. 현재 중소기업진흥공단과 시 중은행은 분양가의 70~80%에 대해 장기 저리 대출혜택을 제공하고 있고, 법인세는 5년간 100% 감면 및 2년간 추가 50% 감면이 가능하다. 취득세 및 등록세는 75% 감면, 재산세 및 종합토지세는 50% 감면되며 기숙사 소요자금의 80%의 경우 장기 저리 지원혜택을 받을 수 있다. 저렴한 분양가도 눈길을 끈다. ‘화성 우정 스마트베이‘의 분양가는 3.3㎡당 최저 390만 원대로 책정됐다. 지식산업센터 밀집지역인 서울 양평동과 가산동, 경기 하남, 동탄 등과 비교해 대폭 저렴한수준이다. 분양조건은 계약금 10%, 중도 금 80% 무이자 대출이 가능하며 입주시 잔금 10%를 납부하면 된다.

◆ 권강수 이사 총평
지식산업센터는 오피스 빌딩의 기준층과 비교했을때 같은 면적이라 해도 평균 15~30% 정도 낮은 가격대를 형성하고 있다. 임대료 수준도 10~20% 정도 낮지 만 가격 경쟁력이 더욱 높기 때문에 실질 임대 수익률은 오피스 빌딩 대비 연 2% 가량 높게 나올 수 있다. 저렴한 관리비도 강점이다. 강남 도심권 오피스의 관리비가 3.3㎡당 3만원을 상회하는 것 대비 수도권 지식산업센터의 경우 3.3㎡당 5~8천원 수준으로 저렴 하다. 경비절감이 절실한 중소기업 입장 에서 이와 같은 조건은 상당히 매력적일 수 있다.

다만 개인이 임대사업용으로 지식산업센터를 분양받기 위해서는 해당 지식산업 센터에 입주 가능한 업종의 사업자로 등록돼 있어야 한다. 또한 분양을 받은 후 5년 이내 매매를 할 경우에는 적용받았던 세제혜택을 다시 물어내야 한다.
그럼에도 불구하고 지식산업센터는 비교 적 저렴한 분양가에 법인 대상의 임차인을 보유할 수 있어 여전히 안정적인 투자처로 주목할 만하다. 또 그 임차인은 한 번 임대할 경우 장기간 계약하는 경우가 많아 투자 리스크가 상대적으로 적으며 수익형 투자 상품으로서 가장 큰 장점이다.
[한국창업부동산정보원 권강수 이사][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]