`용적률` 사고파는 뉴욕…역사보존·초고층개발 두 토끼 잡아

◆ 도시가 미래다 리빌딩 서울 ③ ◆
# 뉴욕 맨해튼 42번가, 150년 가까운 역사를 자랑하는 그랜드센트럴터미널 바로 옆에 높이 461m(67층)의 초고층 주상복합빌딩 건설 공사가 한창이다. 최고급 레지던스와 오피스가 들어설 '원밴더빌트'는 2020년 완공되면 원월드트레이드센터(541m)에 이어 미국에서 두 번째로 높은 건물로 자리매김할 예정이다. 1871년 건설된 이래 아름다운 보자르 양식의 외관과 화려한 내부 장식으로 그 자체로 최고의 문화유산이 된 1층 건축물인 그랜드센트럴스테이션을 그대로 보존하면서도 뉴욕 시민들이 가장 살고 싶거나 일하고 싶어하는 도시 심장부 요지를 효율적으로 이용할 수 있는 새로운 스카이라인이 만들어지고 있다.
# 그랜드센트럴터미널에서 차로 10분 거리인 맨해튼 53번가 뉴욕현대미술관(MoMA·모마). 5층 건물인 미술관 바로 옆에는 320m(82층) 높이 '53W53' 빌딩이 올해 말 완공을 앞두고 막바지 공사에 한창이다. 프랑스 출신의 세계적 건축가 장 누벨이 디자인해 그 자체로 하나의 거대한 작품이 될 이 건물은 1~5층엔 미술관, 6~82층엔 뉴욕센트럴파크를 조망할 수 있는 초호화 콘도미니엄이 들어선다.
세계 최대 도시 뉴욕은 지금 도심 곳곳에 300m가 훌쩍 넘는 초고층 빌딩 건설이 진행 중이다. 그 가운데서도 가장 대표적인 원밴더빌트와 53W53 두 건물에는 주목할 만한 공통점이 있다. 바로 옆에 위치한 오랜 역사의 중앙역과 미술관의 공중권(Air Right)을 사들여 뉴욕 도심에 새로운 주거지를 만들어 내고 있다는 것이다. 그랜드센트럴터미널은 1층 건물이 넓은 땅을 차지하기 때문에 개발 가용 공중권이 어마어마하다.
공중권이란 도시 내 공지를 포함한 기존 건축물, 도로 등 현존 구조물의 상부 공간에 대한 개발권리를 말한다. 미국에서는 1970년 공중권을 사고팔 수 있도록 허용한 개발권양도제도(TDR) 도입을 통해 공중권 거래가 원활하게 이뤄지고 있다. 뉴욕시는 공중권 거래를 통해 역사 보존과 고밀 개발이라는 두 마리 토끼를 잡은 것으로 평가받는다.
프랭크 루챌러 뉴욕시 지구계획담당 부국장은 "TDR 도입은 개발을 위한 제도라기보다는 도심에서 역사적으로 보존가치가 있는 빌딩을 유지할 수 있게 하기 위해 마련한 제도"라면서 "저층의 문화유산 소유자가 공중권을 타인에게 양도하는 방법으로 기존 건축물의 재개발 없이도 개발 이익을 누릴 수 있도록 하는 것"이라고 설명했다. 그는 "결과적으로 개발권을 양도받은 지역에는 새로운 랜드마크 빌딩이 만들어질 수 있고, 경관이 좋은 지역에 높게 건물을 올려 조망을 극대화함으로써 빌딩의 경제적 가치를 높일 수 있다"고 덧붙였다.

실제 뉴욕에서는 5~6년 전부터 공중권 거래를 통해 조망이 좋은 센트럴파크 주변 맨해튼 57번가를 중심으로 날씬하고 높은 '슬렌더' 빌딩 건축이 유행이다. 공중권 거래를 통해 2016년 완공된 주상복합빌딩 '432파크애비뉴'는 뉴욕 도심에 잇달아 지어지는 슬렌더 빌딩의 상징이다. 지상 89층, 426m로 미국에서 현재 세 번째로 높은 빌딩이자 세계에서 가장 높은 아파트다. 건물 91층 펜트하우스 2개(합계 면적 742㎡)가 최근 6008만달러에 팔렸다. 3.3㎡당 3억원에 육박하는 높은 값이다.
해안건축의 뉴욕 현지법인 H아키텍처의 류재준 소장은 "많은 사람이 살고 싶어하는 도시 중심에 슬렌더 빌딩을 통한 주거 공간을 많이 공급하면서 그만큼 공원 등 오픈스페이스를 많이 확보하는 것은 도시의 효율적 개발이라는 차원에서 긍정적인 효과가 있다"고 말했다.
공중권 거래는 저층 건축물 소유자에게도 이득이다. 그랜드센트럴스테이션을 운영하는 뉴욕 메트로폴리탄교통공사(MTA)는 만성 경영난에 허덕이고 있는데 원밴더빌트에 공중권을 매각함으로써 이를 일부 개선했다. 또 원밴더빌트 지하 공간은 센트럴터미널과 연결되고 새로운 환승시설도 들어서 철도 이용자들의 편의성도 높아질 예정이다. 모마 역시 공중권 매도를 통해 53W53 빌딩의 저층 5개 층에 미술관 시설을 추가로 확보할 수 있었다. 고급 콘도 거주자들이 손쉽게 찾을 수 있어 안정적인 방문 수요를 확보하는 효과가 기대된다.
[맨해튼 = 최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]