재개발·재건축 보유자, 稅혜택 받는 임대등록 쉬워진다

■ 정부, 종부세 합산요건 부칙 마련
재개발·재건축이 예정된 노후 주택을 준공공임대주택으로 등록한 후 8년이 되기 전에 멸실하더라도 8년 의무임대기간 합산으로 인정돼 각종 세 감면 혜택을 받을 수 있게 된다.
그간 주택 신축 전후와 관련한 세법 규정이 없어 전후 임대기간을 합산해 종합부동산세, 양도소득세 등 세 감면 혜택을 부여할지에 대해 논란이 컸는데 연속성을 인정해 주기로 한 것이다. 수도권의 재개발·재건축 예정 주택을 투자 목적으로 구입한 후 임대를 줬던 다주택자의 세금 부담이 줄어들어 민간임대 등록으로 유도하는 효과가 커질 것으로 보인다.
8일 기획재정부는 '종합부동산세법 시행령 일부개정령(안)'을 입법예고하면서 지난달 13일 발표했던 '임대주택 등록 활성화 방안'에 포함됐던 종부세 합산 배제 요건과 관련해 이 같은 부칙조항을 고시했다.
간단히 말하자면 재개발·재건축이 이뤄지기 전 낡은 주택과 이후 신축 주택의 임대 연속성을 세법상에서 인정한 것이다.

국토교통부 관계자는 "신축 전후 임대기간을 합산해 총 8년만 만족한다면 종부세 합산 배제뿐 아니라 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 적용도 동일하게 적용하기로 했다"고 밝혔다. 단 통상 3~4년 걸리는 신축 공사기간은 임대기간에서 제외된다. 앞서 국토부와 기재부는 '임대주택 등록 활성화 방안'에서 오는 4월부터 준공공임대주택 등으로 등록해 8년 이상 임대하면 해당 주택을 종부세와 양도세 중과 합산 대상에서 배제하기로 했다. 아울러 8년 이상 임대 시 양도세 장기보유특별공제 비율을 2019년부터 50%에서 70%로 상향하기로 했다.
문제는 재개발·재건축 대상 주택들이었다. 재건축·재개발 과정에서 기존 주택은 '멸실'되고 새 주택을 '신규 등록'하는 등기상 변동이 일어난다. 멸실은 민간임대주택법상 임대주택 등록 말소 사유 중 하나다. 예컨대 서울 재건축 아파트를 4년 준공공임대로 임대한 후 신축 공사가 완료된 새 주택을 4년 임대했다 하더라도 동일한 주택이라 볼 수 있는 법적 근거가 애매했던 것이다. 정부와 법률가들 사이에서도 "완전히 다른 주택이기 때문에 임대기간 연속성을 인정받기 어렵다"는 의견과 "임대인과 임대 성격이 동일하기 때문에 연속성을 인정해야 한다"는 의견이 대립했다. 멸실 전후 임대기간을 합산 인정하지 않으면 수도권 전세·월세 시장의 다수를 차지하는 재건축·재개발 대상 주택들의 임대 등록이 저조해 정부가 의도하는 임대소득 신고 양성화 효과도 떨어질 것이란 지적이 많았다. 국토부 관계자는 "논란이 발생할 수 있었던 애매한 부분을 명확히 함으로써 다주택자들의 임대 등록 신고가 활성화될 것으로 기대하고 있다"고 말했다.
또 정부는 대출 연체로 주택을 잃을 위험에 처한 대출자의 주택을 사들인 후 대출자에게 재임대하는 세일앤드리스백(SLB) 리츠 주택도 종부세 합산에서 배제하기로 했다. 이 프로그램은 SLB 리츠에 한계차주가 주택을 매각하고 매각대금으로 채무를 상환한 뒤 해당 주택에서 임대로 거주하는 방식이다. 5년간 임대한 후 해당 시점의 감정평가액에 집을 다시 사들일 수 있는 방안으로, 공익적 목적인데 리츠 사업자가 종부세 부담을 떠안는 상황을 방지한 것이다.
[이지용 기자 / 손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]