무술년(戊戌年) 주택 투자수요 억누를 규제책 일색…약발 먹힐까

5월 장미대선과 8·2 부동산 대책을 필두로 한 잇따른 규제정책 발표로 작년 주택시장은 등락을 거듭했다.
특히 전매제한 확대와 투기과열지구 지정, 청약조정대상지역의 자격요건 강화, 다주택자에 대한 양도세 중과 등은 지역별 청약성적 양극화를 더욱 심화시켰다. 전국 아파트 가격은 거래절벽 현상이 나타난 지방부터 하락세를 이어갔지만 하반기 서울을 중심으로 상승전환했다
한국감정원에 따르면 지난해 12월 넷째주 서울 아파트 매매가격은 교통 및 교육여건이 우수한강남권과 강북권을 중심으로 0.20% 상승했다. 같은 기간 전국의 아파트 매매가격이 0.01% 오른 것을 감안하면 서울이 전국의 집값 상승을 이끌은 셈이다. 이에 비해 지방은 아파트 매매가격이 0.05% 떨어졌다. 신규 분양과 입주에 따르면 공급 과잉 현상이 빚어지며 부산과 경남권을 중심으로 매매가격이 하락했다.
'황금개의 해'로 불리는 올해의 주택시장은 올해보다 나아지진 않을 것으로 보인다. 올해부터 대출 강화, 양도세 중과, 보유세 인상, 임대사업자 강제등록 등 각 종 규제가 줄줄이 시행을 앞두고 있기 때문이다.
그렇다면 올해 주택시장을 억누를 규제정책은 어떤 것들이 있을까. 우선 지난 1일부터 시행에 들어간 '재건축 초과이익환수제'가 있다. 2018년 1월 2일까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 전국의 모든 재건축 단지가 대상이다. 환수액은 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원 이상의 금액을 환수율을 곱해 산정되며, 납부시기는 준공시점이다.

사업시행인가를 받는 재건축 사업장에 대해 시·군·구 등 기초 지방자치단체는 올 상반기 중 예상 개발이익 분담금을 조합에 통지할 예정이다. '재건축 초과이익환수에 관한 법률'에 따라 지자체는 사업시행인가 고시일을 기준으로 3개월 이내에 각 조합으로부터 개발비용과 일반분양분의 분양가 추정액 등 필요한 서류를 제출받아 1개월 이내 예정 개발이익 부담금을 조합에 통지해야 한다.
초과이익환수제 시행으로 향후 사업성이 떨어지는 재건축 단지는 장기간 사업추진이 중단될 가능성이 농후하다. 또한 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 단계마다 조합원지위 양도금지 및 개발이익 부담금 문제로 조합·조합원, 지자체 간 갈등이 커질 수도 있다.
투기과열지구 내 정비사업장에서 재당첨이 제한된다. 지난해 10월 24일부터 투기과열지구 내 정비사업(재건축·재개발 도시환경정비사업 등)에서 조합원 분양 또는 일반분양분에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양을 받지 못하고 일반분양도 당첨받을 수 없다. 조합원 분양 당첨 기준일과 일반분양 당첨일은 각각 관리처분인가일과 당첨자 발표일이다.
정비사업 재당첨제한은 매입 순서와 상관이 없기 때문에 작년 10월 24일 이후 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양을 받았다면 주의해야 한다. 만약 작년 10월 24일 이후 투기과열지구 정비사업에서 조합원 분양(관리처분인가)을 받았거나, 정비사업 일반분양분을 청약통장을 사용해 당첨받았다면 5년 이내 조합원 및 일반 분양 당첨자격이 없다.
재당첨제한으로 조합원 분양자격이 없다면 현금청산 대상으로 관리처분인가 전에 매도해야 한다. 일반분양분 부적격 당첨자는 당첨 취소는 물론 1년 동안 아파트 청약권이 정지된다.
아울러 조정대상지역과 투기과열지구에서 지난해 10월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 정비사업은 조합원의 주택 공급수가 종전 최대 3채에서 한 채(1+1주택은 가능)로 줄었다.
투기과열지구 내 재개발 사업장의 조합원 지위 양도가 금지된다. 투기과열지구에서 오는 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발(도시환경정비사업 포함) 사업장은 조합원지위 양도가 관리처분인가부터 소유권이전등기시점까지 금지된다. 따라서 재개발 지분에 투자할 경우 반드시 관리처분인가후 입주권 전매금지 여부를 반드시 확인해야 한다.
이에 앞서 8.2대책 이후 투기과열지구에서 조합원지위 양도금지가 시행된 재건축은 1월 25일부터 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건을 갖출 경우 예외적으로 양도를 허용될 예정이다.
조정대상지역 내 분양권 양도시 세금이 중과된다. 조정대상지역내 분양권은 이달부터(잔금 기준) 보유기간에 상관없이 양도세율 50%가 일률적으로 적용된다. 또한 4월 1일 이후 조정대상지역에서 매도 주택의 잔금을 치룬다면 2주택자는 양도세 기본세율에서 10%, 3주택자 이상은 20%의 가산세율이 붙는다. 3년 이상 보유하더라도 장기보유특별공제 혜택이 4월부터 없어진다. 양도세 기본세율도 1월부터 최고구간(과세표준 5억원 초과)이 40%에서 42%로 2% 늘었다.
이르면 2월부터 신(新) DTI(총부채상환배율)가 시행될 예정이다. 금융당국은 이달 말까지 은행권을 중심으로 신DTI 시행을 위한 감독규정 변경 예고에 들어갔다.
현재 DTI는 신규 주담대 원리금에 기존 주담대 이자만 합산하지만, 신DTI는 기존 주담대 원리금을 모두 포함해 대출한도를 산정한다. 또한 두 번째 주택담보대출(이하 주담대)을 받을 경우 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정해야 한다. 이에 따라 주담대가 2건 이상인 다주택자는 물론 일시적 2주택자도 대출한도가 줄어들게 된다.
부동산임대업 대출을 억제하기 위해 부동산임대업 이자상환비율(RTI, Return to Interest)도 오는 3월부터 적용될 예정이다. 임대소득이 이자보다 낮다면 상환능력이 없는 것으로 보고 대출 규제를 받게 된다. 기준은 주택의 경우 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배 이상, 비주택은 1.5배 이상 많아야 한다.
이와 함께 오피스텔 분양권 전매 제한과 DSR(총체적상환능력심사제, Debt Service Ratio)도 복병이다. 오는 25일부터 투기지역 투기과열지구는 물론 조정대상지역에서 오피스텔 분양권은 아파트와 같이 소유권이전등기시점까지 전매를 할 수 없다. 또한 조정대상지역에서 오피스텔 분양물량의 20%를 거주자에게 우선공급해야 한다. 300실 이상 오피스텔의 인터넷 청약 의무화는 이미 이달 1일부터 시행됐다.
DSR은 올 하반기 중 도입될 것으로 보인다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다. 소득산정 기준은 신DTI 소득 산정 방식에 따른다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]