양도세 중과·대출 강화 등 규제 일색…내년 부동산시장 무엇이 바뀌나

지난 5월 조기 대선을 통해 청와대에 입성한 문재인 정부는 6월부터 11월까지 총 다섯 차례에 걸쳐 부동산관련 대책을 쏟아냈다.
부동산 대책의 주요 내용은 단기 투자수요 억제와 주택시장 안정화다. 여기에 투기과열지구, 투기지역 지정 및 확대를 통해 분양권 전매 제한, 1순위 자격 강화 등은 이미 시행에 들어갔다. 하지만 다주택자 임대사업 관련 정책은 엇박자를 내고 있으며 관련 법안 미비로 시행시기가 확정 전인 대책도 많다.
그렇다면 다가오는 2018년 무술년(戊戌年) 시행(추진) 예정인 주요 부동산 제도 및 법안은 어떤 것들이 있을까.
◆ 재건축 초과이익 환수 재시행
2006년 참여정부 시절 3·30대책의 ‘재건축 개발이익 환수 및 투기방지를 통해 도입됐던 ‘재건축 초과이익환수제는 두 차례에 걸친 유예기간이 이달 31일로 종료돼 2018년 1월 1일부터 재시행된다. 재건축초과이익환수제는 재건축추진위 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다.

대상은 내년 1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장이다. 재건축 초과이익환수제가 본격 시행되면 그동안 과열 양상을 보였던 강남권 재건축 사업장이 진정세로 돌아설 것으로 보인다.
◆ 양도세 중과 등 세율 강화
새해부터는 양도세 부담이 커진다. 1월 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 일괄 적용된다. 예를 들어 양도차익이 5000만원이면 2500만원을 세금으로 내야한다.
특히 다주택자 중 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.
◆ 신(新) DTI 시행
차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도의 기준이 되는 DTI(총부채상환비율)에서 차주의 상환능력을 더욱 정확하게하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다.
기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소된다. 또한 다주택자는 두번째 신규주택담보대출시 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어드는 효과도 예상된다.
◆ 주거복지로드맵 본격 착수
지난 11월 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행이 상반기 중 본격화될 예정이다.
계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에 관한 규칙 개정과 함께 시행된다. 문재인 정부 주거복지의 핵심 사항들인 만큼 2018년 상반기는 향후 주거복지 정책의 분수령이 될 전망이다.
◆ 부동산임대업 여신심사 강화
부동산임대업 사업자 대출 시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출을 심사하게 된다. 임대소득 대비 이자비용을 파악해 부동산임대업의 대출을 제한하기 위해서다. 현재 이와 관련해 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 상반되는 성격이라 논란이 되고 있다.
따라서 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요하며 균형이 맞지 않을 경우 정책 일관성에 대한 비판은 불가피해 보인다. 대체로 규제가 강화되는 시장이고 입주증가, 금리 추가인상 등의 요인으로 확실한 곳에 안착하려는 수요자들로 양극화가 심해질 것이라는 업계의 우려도 적지 않다.
◆ DSR(총체적상환능력심사) 시행
하반기(4분기 예정)에는 총체적상환능력심사(이하 DSR)가 시행된다. DSR 시행시 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 따져 대출한도를 정하게 된다.
차주의 소득산정방식은 신 DTI와 동일하며 대출종류, 상환방식 등에 따라 차주의 상환부담액을 결정한다. 획일적인 규제가 아닌 금융회사가 심사과정에서 활용할 수 있도록 하고 과도한 대출이 이뤄지는 것을 방지하는 효과가 예상된다.
◆ 오피스텔 전매제한, 인터넷청약 의무화
이르면 1월 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화된다. 오피스텔은 그동안 아파트를 타깃으로 한 규제 시행으로 반사이익을 얻었지만 앞으로는 조정대상지역, 투기과열지구 내 오피스텔도 전매가 금지된다. 또한 외부 투기수요의 차단을 위해 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양해야 한다.
아울러 300실 이상 규모의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화 돼 지금까지 오피스텔 현장에서 만연했던 줄서기를 통한 경쟁심리 유발이나 청약 열기 과대 포장 등이 줄어들 것으로 보인다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]