"민간임대주택 임대료 인상률 상한 5%가 적정"

■ 주산硏 '임대료 체계' 연구
공공 및 민영아파트의 연간 임대료 상승률을 인하하려는 정치권과 지자체의 움직임이 활발한 상황에서 현행 임대주택 임대료 인상률(연간 최대 5%) 기준이 적절하다는 연구결과가 나왔다.
주택산업연구원은 최근 '민간건설 공공임대주택 적정 임대료 산정체계 및 임대료 관련 분쟁 조정방안 연구'를 통해 민간건설사의 공공임대 운영사례 사업수지를 분석한 결과 현행 임대료 연 인상률 5% 규정을 유지하는 것이 필요하다고 지적했다. 특히 때에 따라서는 현행 5%도 부족할 수 있다는 지적이 제기됐다. 정부 측의 지속적인 지원에도 불구하고 여러 가지 제약 요인으로 사업성이 낮은 만큼 임대료 인상률을 내릴 경우 사업 주체 측의 피해가 상당하다는 의미다.
임대료 상승률 논란은 올해 9월 민간임대아파트를 운영하는 부영과 전주시가 갈등을 빚으며 이목을 끈 바 있다.
부영 측이 임대료 인상률을 5%에서 3.8%로 인하하겠다고 발표했지만 전주시 측은 2%대로 내리지 않으면 고발 조치와 함께 과태료를 부과하겠다며 대립했다. 이어 전주를 지역구로 둔 정동영 국민의당 의원 등이 1년 5% 이내로 정한 임대료 상승률을 2년간 5% 이내로 변경하는 개정법안으로 압박해 부영이 속앓이를 해왔다.

주산연은 임대료 인상률 감액 개정법안에 대해 인하 근거가 불명확하다고 문제점을 지적했다. 임대료 5% 내 인상은 임대주택정책과 함께 관습처럼 유지돼온 것인 만큼 정밀한 조사와 시장 분석을 통해 조정이 필요하다는 것이다.
특히 한국토지주택공사(LH)가 최근 임대료 상승률 인하 정책을 펼치고 있지만 민영임대주택과는 대상과 기준이 다른 만큼 동일시해서는 안 된다는 지적이다. LH는 사회보조계층과 저소득층이 입주하는 영구임대 및 50년, 30년 임대 주택이 대다수로 정책 목적상 재정 지원을 받고 있다. 실제 공공임대주택 입주자 76%가 소득 5분위 이하 계층이다.
반면 민간건설 공공임대주택의 경우 전체 입주자의 84.2%가 소득분위 4분위 이상의 중산화 가능계층 또는 중산층이 거주하고 있는 것으로 조사됐다. 입주자 간 소득계층 차이가 뚜렷한 만큼 이를 고려해 임대료 인상률을 결정해야 한다는 것이다.
주산연은 실제 시뮬레이션을 통해 임대료 인상분 감액 시 수익률 변화도 공개했다. 건설공공임대주택을 10년 임대 후 분양 전환하는 것으로 가정해 사업수지를 분석한 결과 임대료 인상률을 정치권 요구대로 절반 수준으로 낮추면 민간임대 사업자는 적자를 보는 것으로 나왔다.
연 임대료 상승률을 5%로 계산할 경우 사업 내부수익률이 0.18%지만 2.5%로 낮출 경우 -0.52%를 기록한다는 분석이다. 적자를 보게 된다면 민간사업자는 임대주택 사업에서 철수할 수밖에 없으며 이는 현 정부가 추진 중인 임대주택 활성화 정책에도 지장을 초래할 수 있다는 것이다.
임대료 인상률 산정의 기준이 되는 '주거비물가지수', '인근 지역의 전세가격 변동률' 등의 모호성도 개선이 필요한 부분이다. 주산연 관계자는 "지자체와 건설사가 임대료 인상에 대한 법률 해석을 다르게 하고 있는 만큼 표현을 구체화하고 객관화해야 한다고"고 설명했다.
주산연은 임대료 인상률 인하는 현실적으로 어려운 만큼 인상률을 유지하는 대신 기타 정부 지원을 늘리고 표준건축비 현실화로 임대료 산정체계를 정비해야 한다고 주장했다.
김태섭 주산연 선임연구위원은 "택지 또는 기금지원 확대 등 정부지원을 확대하고 법규해석을 분명히 하기 위한 법안 정비가 필요하다"고 밝혔다.
[추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]