임대사업 등록 권하더니 돈줄 묶어…다주택자 정책 엇박자

◆ 대출규제 강화 / 임대사업자에 'RTI 채찍' 든 금융당국 ◆
내년 3월부터 부동산 임대사업자 대출 심사에 '임대업 이자 상환비율(RTI·Rent To Interest)'이라는 새 기준이 도입된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값이다. 금융당국은 RTI 기준을 주택은 1.25배, 상가 등 비주택은 1.5배 이상으로 뒀다. 부동산 담보대출 중 유효담보가액을 초과하는 금액은 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 '일부 분할상환' 제도를 의무화했다.
금융당국이 RTI 기준을 들고나온 이유는 주택 매매시장보다 상대적으로 규제가 느슨했던 부동산 임대사업 시장의 돈줄을 죄기 위한 것으로 보인다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제가 겹겹이 쌓인 주택 매매시장과 달리 부동산 임대사업 시장은 별다른 대출 규제가 없었다. 금융당국에 따르면 지난해 말 대비 올해 9월 기준 부동산 임대업자의 대출 증가율은 13%로 일반 개인사업자 증가율(8%)보다 높았다. 금융당국 관계자는 "부동산 임대사업은 마땅한 규제가 없어 대출 관리 사각지대에 있었다"며 "최근 대출이 급증하고 있어 이에 대한 위험 관리 차원에서 RTI를 도입했다"고 설명했다.
실제로 매일경제신문이 신한은행에 의뢰한 시뮬레이션 결과 주택 임대사업자가 대출받을 수 있는 금액은 RTI 기준 도입 이후 크게 줄어들었다. 예를 들어 주택 임대사업을 하는 A씨가 6억원인 아파트(보증금 1억원, 연 임대료 1200만원, 연 이자율 3.5%)를 살 경우 예전엔 최대 3억5000만원까지 대출받을 수 있었다. 은행에서 평균적으로 인정하는 담보인정가율(75%)을 적용한 유효담보가액에서 보증금 1억원을 뺀 금액까지 대출이 가능했기 때문이다. 그러나 RTI 기준을 적용받으면 A씨가 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억7429만원으로 감소한다. 대출금액이 늘어나면 연간 대출이자가 960만원을 넘고, RTI가 1.25 아래로 내려가기 때문이다. 결국 RTI 도입이 주택 임대사업자들의 돈줄을 조여 임대사업 자체를 위축시킬 여지가 크다.
국토부·통계청 등에 따르면 2016년 기준 집을 임차해 사는 것으로 추정되는 무주택 가구는 약 841만2000가구다. 이 중 임대주택으로 등록돼 있는 집은 193만7685가구에 불과하다.

국토부는 최근 다주택자가 납세 및 임대주택 안정 공급 등 사회적 책임을 해야 한다며 임대사업자 등록을 유도해왔다. 기획재정부와 함께 임대사업자 등록을 늘리기 위해 건강보험료 인하, 세제 혜택 등 추가 인센티브도 논의 중이다.
하지만 임대사업자로 등록하면 내년 3월부터 RTI가 적용된다. 인센티브보다 대출 규모 축소라는 채찍이 더 크게 작용한다면 임대사업 등록 회피 풍조가 계속될 여지가 크다. 종전에는 임대사업자로 등록할 경우 가계대출이 아닌 기업대출로 분류된 융자가 이뤄지는데, 이 경우 주택담보대출과 다른 담보인정비율이 적용되고 DTI는 아예 적용받지 않았다.
부동산업계 관계자는 "임대사업 등록을 고려하던 다주택자들에게 당근을 준 게 아닌 뺨을 때린 격"이라고 말했다.
영역을 넓혀서 임대주택시장 전체를 어렵게 만들 수 있다는 전망도 나온다. 우선 주택 임대사업자가 RTI를 맞추기 위해 보증금을 포함한 임대료를 올릴 가능성이 높다. 또 다주택자들이 집을 팔지도 않고 임대사업자로 등록도 안 하며 '버티기'에 들어갈 경우 매매시장에 나올 주택이 감소해 결국 서울 인기 지역의 집값을 밀어올릴 수 있다는 지적도 제기된다.
하지만 금융당국은 두 건은 개별적 사안이기 때문에 문제가 안 된다는 입장이다. 금융당국 관계자는 "임대사업자가 과도한 대출을 일으키면 세입자에게 부담이 될 수 있어서 이를 관리하기 위한 방안"이라며 "반대되지 않고 오히려 같은 방향이라고 생각한다"고 밝혔다.
[손동우 기자 / 이승윤 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]