[MK 분양뉴스] 미사카페촌 부활… 대형 수변테마상권에 미사강변 ‘D스트릿 상가’

◆60년대 무교동 ‘쎄시봉에서부터 미사리 ‘쉘부르까지
한국 음악계에 포크 열풍을 일으킨 조영남, 이장희, 윤형주, 송창식 등을 배출한 음악감상실 ‘쎄시봉, 1960년대 무교동 골목에 위치했던 작은 음악 감상실이었던 ‘쎄시봉 1960~70년대 무교동의 ‘쎄시봉에서 ‘청개구리의 집, ‘르시랑스, ‘쉘부르 등 종로에서 명동을 거쳐 미사리 라이브카페촌을 탄생시켰다.

◆분양열기 뜨거운 수도권 신도시 한강미사지구
7080문화의 메카, 포크송의 통기타와 낭만의 상징인 미사리 라이브카페촌은 올림픽대로가 끝나고 하남시 방면으로 이어지는 양평간도로 미사리조정경기장 바로 맞은편 한강미사신도시이다.
우리나라에서 가장 유명한 이곳 카페촌은 전국에서 손님이 올 정도로 7080문화의 최절정기였던 지난 2002~2003년에는 업소만 해도 70개가 넘었었다. 2010년을 전후해 하남 미사지구 개발 공사가 본격화되며 미사리 카페촌의 절반 이상이 개발 지구에 편입됐다.

◆미사리카페촌, 송도센트럴파크식 33만평 수변상권으로 개발
미사리 카페촌 구역은 현재 현대화 개발이 한창이다. 그 자리에 분당 정자카페거리처럼 현대식 스트리트 상가거리로 조성 중이다. 그 앞의 미사리조정경기장은 인천송도국제도시 센트럴파크처럼 대규모 수변 공원으로 바뀐다.

송도센트럴파크는 물의 도시로 불리는 송도의 중앙에 위치, 대형호수 수변공원으로 조성됐다. 이 센트럴파크를 끼고 쇼핑과 오락 먹거리 등의 고밀도 상가가 밀집되어 주민들의 휴식 여가 공간으로 사랑받는 송도의 랜드마크인 곳이다. 수려한 경관과 조망이 뛰어나 상가는 물론이고 아파트 빌딩 오피스텔 등이 송도에서 가장 높은 가격을 형성하고 있다.
미사리 카페촌 일대가 송도센트럴파크와 같이 수변테마상업지구로 재개발되어 미사강변신도시의 핵심지역으로 부상할 전망이다. 구 카페촌 앞의 미사리조정경 기장은 현재 영종도로 그 기능이 이전 협의 중에 있다. 조정경기장 이전시 송도 센트럴파크와 같은 미사신도시를 대표하는 약 110만㎡ 규모의 대규모 테마공원으로 조성될 계획이다. 길이 2.2㎞, 폭 140m의 인공호수와 잔디공원에서 각종 전시회와 공연 및 산책로, 놀이보트, 자연학습장 등의 여가공간으로 유동인구가 풍부해 진다.
‘미사리 카페촌 거리는 폭 10m, 총 거리 약 1Km의 보행자전용도로가 형성된다. 이 도로를 따라 상가 활성화를 위해 현대식 쇼핑상가들이 들어선다. 분당 정자동카페거리나 신사동가로수길같은 쇼핑은 물론 카페 오락 문화, 먹거리 등의 레저 여가시설을 두루 갖춘 현대식 스트리트형 거리로 탈바꿈, 주변 유동인구를 흡수해 미사신도시의 중심지로 발전할 것으로 기대된다.

◆미사리카페촌 중심에 'D스트릿 상가분양
현재 미사리 카페촌 구역에 대형 상가가 분양 중에 있다. 이 상가(6-1블럭)는 보 행자전용도로의 중심부에 들어서는 ‘D스트릿이다. 상가 규모는 대지 2104㎡에 연면적 1만754.42㎡의 지하 2층~지상 5층으로 구성되었고, 전용면적은 5685.29㎡로 전용률이 높은 편이다. 전면 전층이 한강변 조망권과 2층부터 테라스를 갖추어 라이브카페로는 최적의 환경이다. 상가 뒷면은 보행자 전용도로 상권과 연계된다.
‘D스트릿 상가는 한강수변 조망권을 볼 수 있도록 전면부의 경우 2층부터 테라스를 갖췄다. 또한 1층 상가는 바로 옆 상가 인 6-1, 6-3블록 상가와 연계해 중앙통 로를 개방시켜 집객효과를 높였다.

◆안정적 고객 확보된 상권
이 상가의 가장 큰 장점은 폭넓은 수요자 층이다. 스트리트형 상가인 만큼 미사지구 아파트나 오피스텔 기타 업무단지 종사자 외에도 업무복합단지인 준공된 ITECO 지식산업센터 370여 업체 종사자 와 강동첨단업무지구, 삼성엔지니어링 복합단지, 준공예정인 미사센텀비즈지식 산업센터, 2020년 준공 예정인 고덕상업 업무단지 등 종사자들이 있다.

엘앤비 디오투 이병건 대표

‘D 스트릿의 분양대행을 맡은 엘앤비 디오투 이병건 대표는 정부의 부동산 규제가 아파트, 오피스텔 등 주거용 부동산에 규제가 몰리면서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 상가에 대한 관심을 당분간 이어질 것으로 보인다”고 말했다.
현재 하남 미사지구 상가시장은 크게 근린상업지역, 중심상역지역, 일반상업지역 3가지로 나뉜다. 이중 ‘D 스트릿은 일반상업지역에 들어선다.
이 대표는 최근 미사지역 내 상가 투자수요가 기존의 근린·중심상업지역에서 일반상업지역으로 이동하고 있다” 며 최근 중심상업지역에서 공급된 상가 분양가가 1층 기준 3.3㎡당 5200만원까지 치솟으면서 투자대비 수익률 감소와 공실위험 상승에 대한 우려가 작용한 것 같다”고 설명했다.
하남 미사지구 근린상업지구의 3.3㎡당 계약가(이하 1층 기준)는 3100만~3600만원, 중심사업지역은 3600만~5200만원 이다. 이에 비해 일반상업지역은 3300만~4400만원에 형성돼 있다. 일반상업지역의 경우 이제 공급이 시작됐기 때문에 기대 프리미엄이나 업종 선점을 고려할 때 지금이 투자의 적기라는 게 이 대표의 말이다.

이병건 대표는 하남 미사지구는 중심상 업권역 내의 획일적인 고밀도 개발이 아닌 차별화된 저밀도 개발로 과거 미사리 카페촌을 재해석한 걷고 싶은 상업가로 조성된다”면서 상가 분양가도 가격 경쟁력을 갖춘데다 2차 파생수요인 광역수요를 타깃으로 MD를 구성해 옛 미사카페부지 중에서도 랜드마크 상가로 거듭날 것으로 예상된다”고 말했다.
[조성신 디지털뉴스국 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]