집값 단기적 안정효과…공급 위축돼 1~3년후 오를수도

◆ 10·24 가계부채 대책 ◆
"어느 정도 예상됐던 정책이라 시장 충격이 크진 않겠지만 단기 집값상승 억제 효과는 충분할 것이다."
24일 매일경제가 10·24 가계부채 종합대책 발표 직후 건설업·금융업·학계 등 다양한 분야에 포진된 전문가 10명을 대상으로 실시한 긴급설문조사 결과는 이같이 요약된다. 그동안 정부는 6·19 대책, 8·2 대책 등을 통해 은행대출한도를 줄여 주택시장에 자금이 흘러들어가는 것을 억제해 왔다. 이번에 내놓은 대책도 이 같은 연속선상에 있고, 신DTI와 DSR 규제가 어느 정도 예측됐던 내용이어서 당장의 시장 충격은 크지 않다는 분석이다. 하지만 주택시장이 당분간 과거와 같은 상승세를 유지하기는 어려울 것이라는 데 의견이 모아졌다.
일단 이번 정책이 단기적으로는 집값 억제에 충분한 역할을 할 것이라는 의견이 주류를 이뤘다. 10명의 전문가 중 8명이 단기적으로 집값이 안정될 것이란 전망을 내놨다. 김세원 내외주건 이사는 "실수요층이 주택 구매를 미루고 다주택자와 투자자가 관망에 나서면서 단기적으로 집값 진정효과가 나타날 것"이라고 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "주택시장에서 가수요가 이탈하고 실수요 위주로 재편될 것"이라며 "다만 내년 새 정책 시행 전에 신규 분양하는 유망 아파트단지에는 쏠림현상이 나타날 수 있다"고 분석했다.
하지만 중장기 전망은 다소 엇갈린다. 여전히 주택공급 대책이 충분치 않고 시중에 부동산 대신 투자할 만한 마땅한 자산이 없기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "시간이 갈수록 충격파가 감소할 것이며 주택공급 위축에 따라 3~4년 뒤 집값이 다시 오를 것"이라고 말했다. 김세원 이사는 "주거 선호지역 및 공급 부족 지역은 나중에 그동안 미뤄졌던 거래가 재개되면 가파르게 상승하고, 비선호지역과 공급 과잉 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 양극화가 나타날 것"이라고 예상했다.
정부의 후속 조치가 관건이라는 의견도 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 센터장은 "이번 조치로 집값이 일단 안정세를 보이겠지만 다주택자 양도세 중과 관련 입법 또는 개정이 차질을 빚을 경우 1년 뒤 다시 주택가격이 오를 수 있다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "갈림길에 서 있는 일부 다주택자들은 추후 발표될 '주거복지로드맵'의 내용과 강도에 따라 집을 처분할지를 결정할 것으로 보인다"고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "단기적으로 추춤하다가 내년 지방선거를 전후해 강남권 중심으로 반등할 가능성이 있다"고 내다봤다.

주택시장의 양극화를 더욱 심화시킬 것이라는 우려도 나왔다. 고 원장은 "주택공급 위축으로 3~4년 뒤 집값과 전셋값이 동시에 급등할 가능성이 있다"며 "소득 여력이 낮은 젊은층·저소득층·무주택자의 내 집 마련 기회가 더 줄어들 것"이라고 말했다.
고 센터장은 "주택 대출을 통한 자금줄이 조여짐에 따라 다주택자들은 주택의 미래가치를 선별해서 매도에 나설 것"이라며 "현재 수요 대비 공급이 많은 송도·검단 등 수도권 남서부 지역의 집값이 내려갈 수 있다"고 말했다.
황규완 대신증권 연구원은 "입지여건이 열악한 2기 신도시 등 경기도 외곽지역과 지방 중소도시가 타격을 받을 것"이라며 "이들 지역은 공급과잉 우려까지 겹쳐 시장 위축이 예상보다 더 커질 수 있다"고 분석했다.
그렇다면 실수요자는 어떻게 대응해야 할까. 무주택자는 철저한 자금계획을 세워서 청약통장을 이용해 분양받는 전략을, 1주택자는 투자가치가 높은 지역으로 갈아타는 전략을 권하는 전문가들이 많았다. 김 이사는 "서울 등 주택공급이 부족한 지역에서 집을 마련하고자 한다면 지금이라도 구매여력이 닿는 범위 내에서 내 집 마련을 서두를 필요가 있다"고 말했다. 박 대표는 "연말 금리 인상 가능성이 있기 때문에 과도한 대출은 가급적이면 삼가야 한다"고 조언했다. 황 연구원은 "투자 수요가 단기적으로 억제되면 과거보다 당첨 확률이 높아진다"며 "무주택자는 불황기에 가격 방어력이 약한 기존 주택보다는 신규 청약으로 새집을 구입하는 것이 좋다"고 말했다.
상업용 부동산 투자자의 경우 수익률을 따져본 뒤 보증금을 높이거나 처분하는 것이 좋다는 의견이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "대출 만기 시 일부 원금 상환 조건부 연장으로 전환될 수 있다"며 "상업용 부동산 수익률이 높지 않고 상환 여력이 부족하다면 보증금 비율을 높이거나 수익성 높은 다른 자산으로 갈아타야 한다"고 말했다.
[용환진 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]