재건축 수주 과열 `부메랑`…설계변경 주의보

강남 재건축 아파트 수주전 열기가 뜨거웠던 만큼 '후폭풍'이 거세다. 서초구 한신4지구 재건축 수주 과정에서 금품 수수 문제가 불거져 건설사에 압수수색이 들어갔고, 국토교통부도 부정 행위 발생 시 아예 입찰에서 배제하는 방식으로 규제를 준비 중이다.
재건축·재개발 전문가들은 시공사 선정 경쟁이 치열했던 단지일수록 설계 변경 등을 통한 시공비 문제가 나중에 부메랑처럼 돌아올 수 있으니 조합들이 주의해야 한다고 경고한다. 강남권 아파트는 공사비만 수천억 원에서 수조 원에 달해 사업성이 높은 편이지만 건설사들이 상당한 규모의 홍보비를 투입해 경쟁에 뛰어드는 데는 본계약까지 7~10년이란 격차가 있다는 것도 한몫한다. 도시 및 주거환경 정비법 변경으로 사업시행인가 이후 시공사를 선정한 단지는 본계약까지 기간이 4~5년으로 단축됐지만 시공사 선정 당시와 단가 차이가 발생할 여지는 여전하다. 일반적인 물가상승률만으로는 손실을 보전할 수 없어 새로운 설계에 맞춰 도급 공사비를 새로 제시하는 게 보편적이다.
이미 국내 10대 주요 건설사가 웬만한 수도권에서 짓는 재개발·재건축 사업의 3.3㎡당 공사비가 400만원을 훌쩍 넘었다. 시공사 선정 전에는 건설사가 구애해 마치 '을'처럼 보이지만, 이후에는 건설사가 주도권을 쥐면서 단가가 올라가기 쉬워지는 구조다. 막강한 자본력과 풍부한 사업 경험을 갖춘 노련한 시공사 앞에서 대부분 처음 재건축을 추진하는 조합 관계자들은 끌려다니기 쉽다.
실제로 서울 재건축 A구역 조합은 2005년 시공사로 D사를 선정하고 도급단가를 3.3㎡당 400만원 초반으로 잡았지만 본계약 협상 과정에서 D사가 3.3㎡당 50% 오른 600만원을 요구해 계약이 틀어졌다. 조합은 사업비 명목으로 건설사에 비용을 물고서 시공사를 바꿨다. 인근 B구역도 2007년 시공사 선정 때 3곳이 경합한 끝에 430만원을 제시한 곳을 뽑았으나 2013년 본계약 때는 설계 변경이 반영돼 결국 585만원에 도급계약이 체결됐다. C구역도 430만원대에 시공사가 선정됐으나 본계약에서 604만원으로 올리며 마무리됐다.

예외도 있다. 시공사 지원이 끊긴 조합에서 설계업체 등으로부터 자금을 지원받고, 설계업체가 관리처분인가 전 설계비 인상을 압박할 경우 조합이 역으로 설계변경을 제안하기도 한다. 이럴 경우 조합 집행부가 교체되는 사례가 종종 발생한다.
이 때문에 자신이 투자한 재건축 사업이 제대로 진행되는지 점검하려면 다른 사업장 조건을 꼼꼼히 비교하는 게 필수다. 토목공사 때 암반 등이 나오지 않는 한 건설사들의 실제 도급 공사비는 엇비슷하다. 관리처분인가 후 본계약까지 끝낸 다른 현장과 비교해 공사비가 낮게 책정됐다면 저가 수주 후 여러 방법으로 공사비가 인상될 가능성에 대해 의심할 필요가 있다. 격전을 치른 재개발·재건축 현장일수록 조합원들은 시공사 선정 이후 더 긴장해야 한다.
[이한나 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]