대출규제 강화 후폭풍…울상 짓는 상가·꼬마빌딩

"'유동성' 잔치는 끝났다."
24일 가계부채종합대책 발표를 앞두고 중소형 건물과 상가 등 수익형 부동산 시장이 바짝 긴장하고 있다. 한층 강화된 대출 규제가 나올 예정인 데다 연내 금리 인상 가능성이 커지고 있어 한때 넘치는 유동성으로 활황을 겪었던 수익형 부동산 시장도 "일단 지켜보자"며 매수 심리가 급속히 냉각되고 있다.
수익형 부동산은 일반 주거용 부동산과 대출 기준이 다르다. 주로 임대사업자 등록을 통해 '기업대출'을 받는다. 아파트와 달리 상가나 건물은 현금화가 쉽지 않기 때문에 금융권은 대출자의 신용등급과 상권, 임대수입 등을 종합적으로 검토해 대출 한도와 금리를 정한다. 하지만 금융권이 적극적인 부채관리에 나서면 수익형 부동산 시장 역시 대출 규제가 한층 까다로워질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
우리은행은 이미 올해 말까지 대출 한도를 건당 30억원으로 제한하고 있다. 200억원짜리 건물을 매입해도 대출이 최고 30억원밖에 이뤄지지 않는다는 얘기다. 연말이 다가오면서 다른 은행들의 수익형 부동산대출 쿼터도 상당 부분 소진된 상태라 대출을 받기가 힘들어진 실정이다. 중소형 건물 중개업체 관계자는 "정부가 대출 규제를 통해 부채관리에 적극 나선다는 방침이어서 건물 투자엔 주의가 필요한 시점"이라고 말했다.
상가건물과 같은 수익형 부동산 시장에 '금리 인상'은 가장 큰 악재다. 금리 인상은 바로 상대적인 수익률 하락으로 이어지기 때문이다. 리얼티코리아에 따르면 지난 3분기에 거래된 임대수익형 건물의 수익률은 4.3%, 시세차익형의 수익률은 1.8%에 불과하다. 임대수익형은 월 임대수입을 주 목적으로, 시세차익형은 매각 때 건물 가격 상승을 주 목적으로 구매하는 빌딩이다.

실제 서울 강남지역 건물은 수익률이 3%를 넘기는 매물이 거의 없다. 이미 대출금리가 3.5% 수준인데 여기서 금리가 더 올라가면 건물시장 역시 시세 조정이 불가피할 것이란 전망이다.
건물과 같은 수익형 부동산 시장은 대출을 통한 레버리지 효과가 생명인데, 대출이 힘들어지고 조달금리가 수익률을 앞질러버리면 신규 매수나 기존 건물의 유지가 힘들어지기 때문이다. 결국 현금유동성이 안 좋은 기존 건물주는 건물을 던지는 투매 사태가 일어날 수도 있다.

정부가 세입자의 권한을 대폭 강화하고 나선 것도 임대수익을 추구하는 수익형 부동산에는 악재다.
법무부가 최근 상가세입자 권리를 대폭 강화한 상가건물임대차보호법 시행령 개정을 예고했다. 우선 연내 상가건물임대차보호법 시행령을 개정해 '환산보증금' 기준을 올리고 상가 임대료 인상률 상한을 낮출 방침이다.
환산보증금이란 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로 법으로 보호받을 수 있는 대상을 정하는 수단으로 이용된다. 현재 서울은 환산보증금 4억원, 수도권 3억원, 기타 지방 1억8000만원으로 전체 상가 임대차 계약 중 60~70%가 보호 대상에 해당한다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원에 월세 300만원을 초과하면 보호 대상에서 제외된다.
법무부는 법적 보호 대상 범위를 전체 임대차 거래의 90% 이상까지 올린다는 계획이다.
또 상가 임대료 인상률 상한도 현재 연 9%에서 더 낮추는 방안을 검토하고 있다. 이와 함께 법무부는 내년 이후 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 기존 5년에서 10년으로 2배 연장하는 방안을 추진한다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "강남 가로수길, 홍대 서교동의 건물주가 기존 로컬 세입자를 내보내고 높은 임대료를 제시하는 대형 프랜차이즈와 계약하면서 수익률이 개선되고 상가건물 가격 상승 현상이 나타났다"면서 "세입자 보호가 강화되면 건물주가 수익성 개선을 위한 임차인 교체가 어려워지게 된다"고 말했다.
[김기정 기자 / 정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]