朴서울시장 첫 강남 `50층`…은마·압구정에도 `기회` 열릴까

◆ 잠실5단지 50층 재건축 / 잠실 한강변 재건축의 완성 ◆
잠실주공5단지는 잠실 한강변 대단지 아파트 재건축의 화룡점정이다. 인근 한강변 '리센츠'나 '엘스' 등은 2008년 일찌감치 재건축을 마무리 지은 상황이라 시기적으론 다소 늦었다. 그러나 35층 일색인 이들과 달리 잠실주공5단지는 최고 50층 재건축을 확정 지으면서 확실하게 차별화됐다. 5563가구 리센츠나 5678가구 엘스보다 가구 수도 훨씬 많아 6370가구로 조성된다.
강남권에서는 가락시영을 재건축한 헬리오시티(9510가구)와 개포주공1단지(6642가구) 이후 이 같은 초대형 단지의 탄생은 오랜만이다. 최근 속도를 내고 있는 한강변 반포주공1단지(5388가구)보다도 규모가 훨씬 크다. 잠실주공5단지는 박원순 서울시장이 부임한 2011년 이후 시 도시계획위원회 심의를 통과한 최초의 50층 초고층 재건축이라는 점에서 의미가 크다. 롯데월드타워가 있는 잠실역 사거리 일대가 '광역중심'이라는 점을 인정해줘 50층 건립이 가능했다.
천신만고 끝에 50층 재건축이라는 큰 산은 넘었지만, 십수 년의 잠실주공5단지 재건축은 험난한 과정의 연속이었다. 1978년 입주해 25년이 지난 2003년 재건축 추진위원회가 처음 설립됐다. 당시엔 지금과 달리 재건축을 할 수 있는 최소 연한 기준이 30년이 아니라 20년이었다.
2005년 재건축의 기본인 정비구역 지정을 받으면서 잠실주공5단지 재건축은 순항하는 듯 보였다. 그러나 2006년 잠실주공5단지를 비롯한 중층 아파트들이 예비 안전진단에서 탈락해 '유지·보수' 판정을 받으면서 어려움을 겪었고, 2006년 입법된 '재건축 초과이익환수제'와 2008년 글로벌 금융위기가 발목을 잡았다. 2010년에서야 조건부로 안전진단을 통과해 첫 단계를 넘었지만 이후에도 주민 갈등 등 여러 문제가 겹쳐 2013년 12월에야 겨우 조합이 설립됐다. 조합 설립 후에도 진도를 빼기는 좀처럼 쉽지 않았다. 애초 상업지로 용도를 변경해 최고 70층까지 올리겠다는 계획이었지만 이는 박 시장이 부임하며 만든 도시기본계획 '2030 서울플랜'으로 좌절됐다.

재건축이 본궤도에 오른 건 작년이다. 2014년 조합이 제출한 계획안을 바탕으로 2016년 구의회 의견 청취를 거쳐 송파구는 이를 서울시로 넘겼다. 올해 2월 시 도계위에서 최초로 상정됐지만 보류 판정을 받았다. 이후 조합은 내년 1월 1일부로 부활이 예정된 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 서울시가 내놓은 제안을 적극 수용했다. 그러나 이 과정에서 50층짜리 건물 7개동이 4개동으로 줄었고, 어떤 시설을 넣어 MICE(기업회의·포상관광·컨벤션·전시박람회와 이벤트) 기능을 충족시킬지를 두고 소위원회에서 상당한 시간을 보냈다. 학교 문제도 걸림돌이 됐다. 그 결과 2월 본회의 상정 후 늦어도 5월 도계위 절차를 마무리 짓겠다는 조합의 당초 목표는 달성하지 못했고, 재건축 초과이익환수제도 피할 수 없게 됐다. 잠실주공 5단지는 수권소위와 건축심의, 교통환경영향평가 등을 거쳐 이르면 내년 말께 사업시행인가를 신청할 것으로 기대한다. 그러나 조합 내부 상황에 따라 일정이 바뀔 수 있어 완공까지는 짧아도 5~7년 걸릴 것으로 보인다.
다만 재건축 초과이익을 계산할 때 건축비와 각종 부대비용을 빼기 때문에 조합은 장기적으로 아파트 가치를 높일 수 있는 '단지 고급화'에 주력할 가능성이 높다.
일반 건축보다 훨씬 더 비용이 많이 드는 국제현상공모도 한다. 초과이익을 줄여 세금도 줄이면서 미래 가치를 높이자는 차원이다. 대단지인 만큼 GS건설·현대산업개발·삼성물산 등 대기업 건설사 3곳이 공동 시공할 예정이다.
잠실주공5단지는 8·2 부동산 대책으로 재건축에 대한 정부 압박이 가해지면서 전용 76㎡ 기준 15억원 선이던 호가가 1억원 이상 하락하기도 했으나, 도계위 통과가 임박했다는 보도 이후 가격이 반등해 16억원대 중반에 매물이 나올 정도로 호가가 훌쩍 뛰었다.
[박인혜 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]