로또? 폭탄?...강남 집값 가늠자된 신반포센트럴자이

이르면 오늘(1일) 분양승인을 받을 것으로 기대되는 서초구 잠원동 신반포센트럴자이 분양가를 놓고 '로또 분양'이 될지 '폭탄 분양'이 투자자들의 관심이 높다.
GS건설이 반포 고속버스터미널 맞은편 신반포6차아파트를 재건축하는 '신반포센트럴자이'의 분양가는 3.3㎡당 4250만원에 결정될 것으로 예상된다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 조건으로 사실상 분양가 상한제를 실시했기 때문이다. 이에 따라, 신반포센트럴자이 전용 84㎡ 기준 분양가는 약 15억원 내외로 예상된다. 같은 크기의 인근 반포 래미안퍼스티지, 신반포자이(분양권)의 시세가 18억5000만~19억원에 형성된 것을 고려하면 시세차익만 약 4억원이 기대되는 '로또분양'이라는 게 일부 투자자들의 분석이다.
특히 8·2대책에 따라 앞으로 전용 85㎡이하는 청약 때 100%가점제로 바뀌지만 이르면 이번 주 분양승인을 받는 신반포센트럴자이는 가점제75%, 추첨제25%가 적용될 예정이다. 신반포센트럴자이는 757가구중 142가구가 일반분양되며 전용59㎡ 61가구, 전용84㎡ 28가구 등 중소형 평형이 포함돼 추첨으로 분양권 당첨이 가능하다.
물론 중도금 대출이 안되기 때문에 분양가의 70%(계약금10%, 중도금60%) 수준의 여유자금이 필요하다. 분양가를 기준으로 계산해 보면 전용59㎡는 7억원 이상, 전용84㎡는 10억원 이상 자금이 들 것으로 예상된다. 금수저들을 위한 '로또' 청약 논란이 나오는 이유다.

그러나 신반포센트럴자이의 입주시점인 2020년의 시장상황은 미지수다. 인근 단지들 시세에 맞춰 신반포센트럴자이의 분양권 가격이 상승할 지에 대한 전문가들의 의견도 갈린다. 시장 상황에 따라 신반포센트럴자이의 분양가격이 일종의 천장 역할을 하면서 기존 단지들의 가격을 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다는 것이다.
부동산 가격 상승기에는 신축 분양가와 주변 시세가 서로 상승작용을 일으키며 지그재그로 올라갔다. 하지만 지금도 '대세 상승기냐'에 대한 고민이 필요한 시점이라는 것이다. 청약조건 제한과 대출규제로 강남 재건축에 대한 '투자수요'가 한계에 왔다는 분석도 나온다.
박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "입주 때까지 전매가 제한되기 때문에 단기 시세차익을 노릴 수 없고 결국 2020년 입주시점의 시장 상황을 고려해야 한다"면서 "반포·개포 재건축과 송파의 가락시영, 강동의 고덕재건축 등 2021년까지 강남4구에 약 7만 가구의 재건축 물량이 쏟아질 예정이어서 '역전세' 문제도 예상해 볼 수 있다"고 말했다.
청약에 당첨됐다 포기할 경우 5년간 청약자격을 상실하기 때문에 이번에 청약 '카드'를 쓸지도 고려해야 할 부분이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "중도금 대출 안되기 때문에 자금여력이 있는 실수요자들에게는 기회가 될 수 있다"면서도 "투자목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않아 신중한 접근이 필요하다"이라고 평가했다.
[김기정 기자]