알면 `약`되는 부동산 제도…하반기 어떻게 바뀌나

정부가 지난달 19일 '6·19 부동산대책'을 발표했다. 이에 대해 주택가격 상승세를 진정시키는 효과가 있을 것이란 게 대체적인 평가다. 반면 과열 지역을 잡기 위한 '핀셋 규제'라는 취지가 무색하게 오히려 쏠림현상으로 서울과 지방의 집값 격차만 더 커지는 '양극화'가 심화할 것이라는 전망도 있다.
현재 시점에서 보면 향후 부동산 시장은 정부규제, 공급증가, 금리인상 등 세 가지 변수가 도사리고 있는 만큼 비관적인 의견이 힘을 얻고 있다. 보유세 인상 등 세제 개편은 내년으로 연기돼 당장의 충격은 적지만, 정부가 오는 8월 '가계부채 종합관리방안'을 필두로 시장을 지켜보면서 단계별 대책 계속적으로 내놓겠다고 밝힌 만큼 매도자 우위 시장은 오래가지 못할 것으로 보인다.
당장 오는 3일부터는 6·19 대책에 따라 서울과 경기 과천, 광명 등 40곳의 조정대상지역은 LTV(60%, 주택담보인정비율)와 DTI(50%, 총부채상환비율)의 대출비율이 강화된다. 여기에 비수기로 통하는 여름 휴가철까지 겹치면 매수세가 줄어들어 상승률 둔화폭이 커질 수 있다.
이 뿐만이 아니다. 올 하반기 변경되는 부동산 관련 제도가 상당하다. 분양권 전매 재건축 초과이익환수제 유예 종료, 서울시 전역 확대 등 분양시장 분위기에 직접적으로 연결되는 중요한 제도도 다수 포함된 만틈 미리 인지하면 향후 대처에 유리할 수 있다.

◆ 지역주택조합원 공개모집·신고제 의무화
주택조합 제도 개선을 주 내용으로 개정된 '주택법' 시행령 및 시행규칙이 지난달 3일부터 시행에 들어갔다. 이에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합 추진위원회가 조합원을 모집할 때는 반드시 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 또 종전에는 주로 신문이나 인터넷 등의 광고로 조합원을 모집할 수 있었으나, 이제는 조합설립인가(변경인가 포함)를 받기 위해 조합원을 모집하는 경우 해당 지역 일간신문이나 관할 지자체 홈페이지를 통해 공개 모집을 해야 한다.
◆ 실거래가 허위신고 제보하면 포상금 지급
부동산 실거래가 허위신고 등에 대한 신고포상금액, 지급방법 및 절차 등을 규정한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 및 시행규칙 개정안도 지난달 3일부터 시행에 들어감에 따라 다운계약 등 실거래가 위반 사례를 신고하는 제보자에게는 최대 1000만원의 포상금을 지급한다.
신고자에 대한 포상금은 과태료 부과금액의 20%로 하되 1000만원 한도로 제한했다. 포상금을 받고자 하는 사람은 포상금 지급신청서를 작성해 해당 시장·군수 또는 구청장 등 지방자치단체장에게 제출해야 하며 신고를 통해 위반행위자에 대해 과태료가 부과된 경우 지자체장이 포상금을 지급한다. 하나의 사건에 2명 이상이 공동으로 신고하는 경우 원칙적으로 포상금을 균등하게 배분하되, 포상금을 지급받을 사람들이 배분 방법에 대해 미리 합의한 경우에는 그 방법에 따르도록 했다.
이와 함께 공인중개사가 부동산 거래계약 해제신고를 하려면 일일이 거래당사자의 서명과 날인을 받아야 했으나, 앞으로는 중개사의 서명 또는 날인만으로도 신고관청에 신고할 수 있도록 개정했다.
◆ 분양권 전매금지, 서울 전역으로 확대
정부는 6.19 부동산 대책을 통해 서울 분양권 전매제한기간을 강화했다. 강남권 4개구(강남·서초·송파·강동) 이외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간이 현행 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지 연장한 것. 사실상 서울 모든 지역에서 신규 분양 아파트의 분양권 전매가 금지된 셈이다. 대책이 나온 6월 19일 이후 입주자 모집공고를 하는 단지가 적용 대상이다.
◆ 조정 대상지역 LTV·DTI 10%p씩 강화, 잔금대출 DTI 적용
LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화 정책 효력이 7월 말 일몰시한을 맞는다. 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 지난 2014년 8월에 금융 규제를 완화한 바 있다. LTV는 전국 동일하게 70%로, 수도권에만 적용하는 DTI는 60%로 상향 조정한 것이다.
하지만 '6.19 부동산 대책'에 따라 조정 대상지역(하단 표 참고)의 경우 7월 3일부터 LTV, DTI 규제 비율이 10%포인트씩 강화된다. LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아지는 것이다. 또한 아파트 집단대출의 일부인 잔금 대출에 대해서도 DTI를 50%로 신규 적용한다. 집단대출은 시행일(7월 3일) 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 다만 이미 공고된 주택도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용된다. 다만 조정 대상지역이 아닌 지역은 종전 완화된 LTV, DTI 조치가 1년 더 연장된다.
◆ 집주인이 사는 다가구주택도 민간임대 등록 가능
다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류돼 집주인이 거주하면서 다른 층이나 실을 임대하면 민간임대주택으로 등록할 수 없다. 그러나 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안(7월 18일 시행)에 따라 앞으로는 다가구주택에 집주인이 같이 사는 경우라도 임대사업자로 등록할 수 있다. 이렇게 되면 집주인은 양도소득세 등 세금 감면 혜택을 누릴 수 있게 된다. 아울러 세입자는 연 5%인 임대료 증액제한과 단기 4년, 장기 8년 등 임대의무기간 등의 법적인 임차인 보호를 받을 수 있다.
◆ 공인중개사, 건물 내진 성능·여부 설명 의무화
'공인중개사법 시행규칙'이 개정돼 오는 31일부터 시행에 들어간다. 개정안에 따르면 공인중개사는 집이나 사무실 등을 매매 또는 임대차 계약 시 건축물대장을 참고해 건물의 내진설계가 돼 있는지, 내진 능력은 어느 정도인지를 법정서식인 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 계약자에게 충실히 설명해야 한다. 공인중개사가 내진설계 적용 여부나 내진능력 정보를 기재하지 않거나 잘못 작성하면 400만원의 과태료를 물어야 한다.
◆ 부동산 전자계약, 전국 확대 시행
서울·경기·6개 광역시·세종시 등에서 시행하고 있는 부동산 전자계약이 오는 8월부터 전국으로 확대된다. 부동산 전자계약시스템은 부동산을 거래할 때 종이가 아닌 스마트폰이나 PC로 계약을 체결하는 것이다. 계약서가 정부 지정 전자문서보관센터에 무료 보관되기 때문에 계약서 위·변조, 이중계약 같은 사고를 방지한다. 실거래가 신고와 임차인의 확정일자가 자동으로 이뤄져 주민센터를 방문할 필요가 없다.
◆ 조정 대상지역 내 재건축조합원 주택 공급 수 제한
'6.19 부동산 대책'에 따라 재건축조합원에게 공급하는 주택 수가 제한된다. 현재 재건축조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 과밀억제권역 외 지역은 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있다. 하짐나 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정 대상지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다. 다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 전용 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다.
예컨대 기존 주택 면적이 전용 140㎡인 경우 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한 채 더 분양받을 수 있다. '도시 및 주거환경정비법'을 개정해 올 하반기(9~10월) 중에 시행될 예정이다. 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 대상이다.
◆ 아파트 하자보수 미루면 지자체장이 시정명령
살고 있는 공동주택에 누수 등 하자가 있는데도 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수에 응하지 않는 경우 지방자치단체의 장이 시정명령을 할 수 있게 된다. 이 같은 내용을 담은 '공동주택관리법' 시행령 개정안이 오는 10월 19일부터 시행된다.
지금까지는 아파트 등 공동주택의 하자가 발견돼 입주자가 수리를 요청하더라도 시공사 등이 차일피일 미루면 강제할 방법이 없었으나, 이번 개정안 시행으로 입주민의 불편이 줄어들 전망이다. 이와 함께 국토부에 공동주택 관리비리 신고센터를 설치해 관리비 비리를 집중 단속한다. 신고센터는 조사에 필요하다고 판단할 경우 지자체 담당 직원을 현장에 파견하도록 요청할 수 있다.
◆ 내진설계 의무 대상, 연면적 200㎡ 이상 건축물로 확대
지진 피해를 줄이기 위해 이르면 내진설계 의무 대상이 종전 연면적 500㎡ 이상의 건축물에서 200㎡ 이상의 건축물로 확대된다. 단, 목구조 건축물은 상대적으로 지진에 강하므로 종전과 같이 500㎡ 이상인 경우에만 내진설계를 하면 된다. 단독주택과 공동주택 등 모든 신축 주택도 연면적에 상관없이 내진 설계 의무 대상이 된다.
이 같은 내용을 담은 건축법 시행령 개정안이 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 올해 8월쯤 공포될 예정이다. 한편 지난 1988년 6층 이상의 건축물에 대해 내진설계를 의무화한 이후 그 대상이 계속 확대돼 올해 2월에는 층수 기준으로 2층 이상 건물이 모두 내진설계 대상이 됐다.
◆ 재건축 초과이익환수제 유예 종료
12월 말을 기점으로 재건축 초과이익환수제 유예가 종료된다. 유예 기간이 연장되지 않는다면 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축 단지는 2018년부터 초과이익환수제의 적용 대상이 된다.
재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 한 가구당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 부동산 경기가 과열양상을 보였던 지난 2006년 도입됐으나, 부동산 시장을 위축시킨다는 지적에 따라 2013년 12월부터 2017년 말까지 시행을 한시적으로 유예했다.
[디지털뉴스국]