챙겨봐야 할 하반기 달라지는 부동산 제도

6·19부동산 대책으로 조정대상지역(서울 25개 자치구 전역, 경기 과천·성남·광명, 세종, 부산 해운대·연제·기장 등)집단대출 한도가 줄어든다. 하반기 아파트 시장에 나서는 사람이라면 이 점을 명심하고 자금마련 계획을 세워야 한다. 당장 다음주부터 조정대상지역의 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제 비율이 10%포인트씩 낮춰진다. LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아져 이전보다 대출 자금이 줄어들게 된다. 집단대출은 시행일(7월 3일)부터 입주자 모집을 공고하는 분양단지에 적용된다. 단 앞서 입주자 모집 공고를 하고 계약까지 한 아파트라도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우는 LTV·DTI 규제가 똑같이 적용된다.
분양아파트 잔금 대출에도 새로 DTI를 50%로 적용한다. 분양업계 관계자는 "담보대출때 보통 LTV를 기준으로 하는데 중도금이 분양가의 60%여서 중도금 자체에 대한 부담 체감도는 크지 않지만 잔금에 대한 부담은 가중될 수 있다"고 말했다. 또 올해 1월 1일 이후 입주자 모집공고가 나온 아파트를 분양받아 입주 시점이 되면 잔금 대출을 일정 기간 원리금을 함께 갚아야 한다.
7월부터는 다가구주택 집주인이 그 집에 실제로 살면서 세입자를 들여도 민간임대사업자로 등록할 수 있다. 세입자는 '연 임대료 상승률 5% 이하·의무 임대 단기 4년 보장' 등을 법적으로 보호받고 집주인도 재산세와 양도소득세 등 임대사업자로서 세금 일부를 면제받는다.
강남 재건축에 투자하려는 이들은 올해말 재건축 초과이익환수제 유예가 종료될 가능성도 염두에 둬야 한다. 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축 단지는 2018년부터 초과이익환수제가 적용될 수 있다. 재건축사업을 통한 초과이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%까지 부담금을 내야 한다. 초과이익은 준공 시점 집값과 재건축조합설립추진위원회 설립 시점 집값, 인근 일반 시세 상승분과 개발비용을 종합적으로 고려해 산정된다.

또 6·19 대책으로 재건축조합원 한 명이 소유할 수 있는 주택 수는 조정 대상지역의 경우 원칙적으로 1주택이다. 다만 60㎡이하 주택을 택할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다. '도시 및 주거환경정비법' 개정해 올 하반기(9~10월) 중 시행될 예정이라 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.
이달 3일 이후 지역주택조합이나 직장주택조합 추진위원회가 조합원을 모집할 때 반드시 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 조합설립인가(변경인가 포함)를 받으려 조합원을 모집할 때 반드시 해당 지역 일간신문이나 관할 지자체 홈페이지에서 공개 모집 해야 한다. 주택 매매시 다운계약 등 실거래가 위반 사례를 신고하는 제보자는 최대 1000만원까지 포상금을 받는다. 건물 안전 기준도 높아진다. 내진설계 의무 대상이 연면적 200㎡ 이상 건축물로 확대되고 공인중개사의 건물 내진 성능 설명이 의무화된다.
[김인오 기자]