[재테크 풍향계] `급등한` 아파트 매각 시, 세테크 전략은…

재테크는 '장독에 물 붓기'와 많은 측면에서 닮아있다. 돈을 모으려면 벌기도 많이 해야 하지만 번 돈을 잘 관리해야 많은 자산을 보유할 수 있기 때문이다. 절세(節稅)는 돈을 아낄 수 있는 가장 효과적인 수단 중 하나라, 흔히 '세(稅)테크'라 불린다.
최근 서울, 수도권 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승세를 보이면서 주택소유자들 사이에서는 매도 시 절세에 대한 궁금증이 많아 관련 내용을 소개한다.
부동산 매매 시 가장 먼저 고려해야 할 것이 '양도소득세'다. 이 세금은 양도거래마다 개별적으로 과세하는 것이 아니라 '연도별 과세'라는 점을 명심할 필요가 있다.
가령, 주택을 5채 보유한 사람이 주택가격이 급등한 지역의 집을 판다고 할 때 양도차익이 커서 세금이 부담스러울 수 밖에 없다. 이 경우 절세의 수단으로 가격이 많이 오른 부동산과 가격 하락으로 본전 생각이 나는 부동산을 같은 해 함께 처분하면 양도소득세를 큰 폭으로 줄일 수 있다. 즉 이익이 난 부분과 손실이 난 부분을 같이 실현해 이익과 손실을 상계한 뒤 과세기간의 양도소득 금액을 줄이는 세테크 팁이다.

또 보유 부동산의 '매도시점 조정'도 좋은 전략이 될 수 있다.
예를 들어 아파트를 2채 보유한 사람이 최근 급등한 아파트를 한 채 팔려고 하는데 양도소득세가 5000만원을 넘을 경우, 1가구 1주택 비과세 혜택을 활용하면 된다.
보유하고 있는 2채 가운데 가격변동이 미미한 아파트를 먼저 팔아 1가구 1주택 상태를 만들어 놓고, 가격이 급등한 아파트를 그 이후에 양도하면 된다.
세법에서 '양도한 주택의 소유기간 중 다른 주택을 소유한 사실이 있더라도, 1주택의 판정은 양도 당시의 주택 수에 의해 판정한다'는 규정이 있어 현재 본인이 비과세 적용대상이 아니더라도 비과세 대상자로 만들 수 있는 것이다.
특히, 가격이 상승한 주택을 팔 때에는 배우자에게 증여한 후 팔면 세금이 거의 없다. 배우자간 증여공제액은 6억원(10년 기준)이므로, 취득가액이 낮은 부동산의 경우 배우자에게 증여했다가 5년 뒤에 매각하면 '증여가액 = 취득가액'이 돼 양도차익을 줄일 수 있다. 다만, 아파트 분양권은 주택이 아니기 때문에 5년 기한을 지키지 않아도 된다.
재테크 전문가들은 "아파트 분양권에 프리미엄이 붙어도 6억원 미만일 때 배우자에게 증여하고 3개월 안에 처분하면 취득가액과 매도가액이 거의 비슷해 세금을 낼 필요가 없다"고 귀띔했다.
이와 함께 양도세를 줄이기 위해서는 6월 1일은 피하는 게 현명하다. 이날은 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이기 때문에 부동산을 매각할 땐 잔금을 5월31일 이전에 받고, 부동산 매입할 때는 6월2일 이후에 내는 것이 유리하다. 아울러 종합소득세 비과세 범위는 소득금액 2000만원 이하로, 인별로 부과한다. 따라서 부동산은 단독 명의보다는 공동명의가 여러모로 이득인 셈이다.
이 외에도 오피스텔의 경우 취득시 주택이 아니지만 세입자가 주거용으로 사용하면 주택에 해당돼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 무허가 주택도 주택에 해당하고, 겸용주택은 주택 이 외의 면적이 주택보다 크더라도 1주택에 해당돼 관련 세금을 물어야 한다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]