[글로벌 레이더 뉴욕] "주택시장 호조, 美경기회복 이끌 것"

미국 상무부 경제분석국에서 발표한 추정치에 따르면 1분기 동안 미국 국내총생산(GDP)은 전년 동기 대비 약 0.7% 성장에 그친 것으로 파악된다. 하지만 우리는 이러한 상황이 일시적인 것으로 판단하고 여전히 미국 경제에 긍정적인 입장을 견지한다. 우선 역사적으로 볼 때 1분기가 대개 성장률이 낮게 나오는 경향이 있다. 또한 현재 경기선행지표들이 2분기부터는 보다 가파른 성장이 있을 것이라는 신호를 주고 있다.
국제통화기금(IMF)에서는 미국 GDP가 2017년과 2018년 각각 2.3%와 2.5% 성장할 것으로 전망하고 있다. 우리는 미국 경제가 2017년 하반기 및 2018년 전망치를 밑돌기보다 웃돌것으로 보고있다. 그보다 중요한 것은 최근 경제 데이터들이 미국 주택시장의 견조한 회복세를 재차 확인해주고 있다는 점이다. 실제로 3월 기존 주택 및 신규 주택 판매량 모두 전월 대비 각각 4.4%, 5.8% 상승하며 역사적으로 최고 수준을 경신하고 있다. 모기지 금리의 1%포인트 가파른 상승에도 불구하고 주택시장의 장기 상승 추세는 지속적으로 강화되는 모습을 보이고 있다.
현재 경제 제반 상황을 감안할 때 주택시장에서 과거에 보았던 급격한 성장을 기대하기는 어렵다. 우선 인구 성장이 정체되고 있고, 혼인율 및 자가율 등도 역사적 최저점 수준으로 내려왔기 때문이다. 다만 감안해야 할 것은 최초 주택을 매입할 나이가 된 성년들의 경우 지난 모기지 사태 기억과 학자금 대출 등으로 인해 현재 주택을 매입하는 것을 망설일 수 있다는 점이다. 또 해당 성년 그룹의 경우 지난 세대들 대비 결혼이 늦어지고, 자녀를 갖는 시기 역시 늦어지고 있음에 따라 주택 매입 시기 자체가 단순히 지연되고 있는 것일 수도 있다. 해당 성년 그룹의 참여를 감안하지 않더라도 낮은 실업률 및 임금 상승 영향으로 주택시장 내 수요가 증가함에 따라 향후 주택시장 회복은 지속될 것으로 보인다. 현재 월세 비용 및 주택 매입 비용을 고려할 때 주택 매입에 보다 우호적인 상황으로 보인다. 또 가처분소득 대비 주택담보부 부채비율이 역사적 저점을 기록하고 있어 주택시장의 성장여력은 충분한 것으로 판단된다.
그렇다면 투자자들이 주택시장 동향을 주목해야 하는 이유는 무엇인가. 부의 효과(Wealth Effect), 소득효과(Income Effect), 승수효과(Multiplier Effect) 등 3가지 간단한 경제 개념으로 설명이 가능하다.

기본적으로 주택가격이 상승하면 기존 주택 보유자는 자산가치 상승으로 인해 부유해졌다고 느끼기 시작하고 이로 인해 소비를 늘릴 가능성이 높다. 또한 주택 매입 여력이 있는 주택 미보유자들의 경우 주택가격 상승 국면에서 자산가치 상승 수혜를 누리기 위해 주택 매입 활동에 보다 적극적일 개연성이 높다. 주택시장의 과잉 공급이 해소되면 신규 주택 건설이 적정 수준으로 다시 늘어날 수 있다. 이는 건설현장 고용 증가 및 건설 관련 원자재, 서비스 등 유관 산업 고용 증가로 이어진다. 고용 증가, 즉 근로자에 대한 수요의 증가는 임금 상승을 초래하고, 임금 상승은 재화 및 용역 등 전반적인 소비를 활발하게 한다.
최종적으로 신규 주택 매입자는 부동산중개업체, 이사업체 등 관련 서비스 업체뿐 아니라 새로 매입한 집을 꾸밀 가전제품이나 가구 등을 매입하는 데 상당한 소비를 하게 돼 추가적인 재화 및 용역에 대한 수요를 창출한다. 주택시장에서의 지속적인 호조는 민간 부문의 디레버리징(부채 축소) 사이클이 거의 막바지에 다다랐음을 알리는 지표이고, 한편으로는 추가적인 경제 회복세의 여력이 있다는 신호로 볼 수 있다고 판단한다.
[윤제성 뉴욕생명자산운용 CIO][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]