아파트 보유자만 속 타는 공시가격

■ 단독주택 공시價 - 시세 큰 격차
서울 반포동 소재 아파트에 살고 있는 A씨는 은퇴 후 강북 단독주택으로의 이사를 고민하고 있다. 다가구주택으로 리모델링해 임대수익을 거두는 것이 주목적이지만 부동산 보유세를 줄이는 것도 이유다.
지금 살고 있는 아파트는 시세가 20억원인데 공시가격이 14억원이어서 재산세, 종합부동산세 등을 더하면 연간 600만원에 가까운 세금이 발생한다. 하지만 비슷한 시세의 강북 단독주택은 공시가격이 8억~9억원 수준이어서 연간 보유세를 200만원 수준으로 줄일 수 있다.
단독주택의 공시가격 실거래가 반영 비율이 공동주택에 비해 낮아 아파트 소유자 부담이 상대적으로 크다는 우려가 제기되고 있다. 특히 서울지역은 단독주택이 아파트보다 고가인 경우가 많아 조세 형평에도 어긋난다는 지적이 나온다.
이 같은 목소리는 박근혜 전 대통령이 최근 서울 삼성동 자택을 매각하는 과정에서 매각금액이 공개되자 더욱 커지고 있다.

박 전 대통령이 최근 67억5000만원에 매각한 삼성동 자택의 공시가격은 올해 초 기준 28억7000만원이다. 시세 대비 공시가격의 비율(시세 반영률)이 42.5%다. 바로 옆에 위치한 롯데캐슬킹덤 아파트 전용면적 170㎡는 시세가 19억원인데 공시가격은 13억400만원으로 시세 반영률이 68.6%다.
재산세는 박 전 대통령 자택이 625만8000원, 롯데캐슬킹덤은 258만6000원이다. 시세는 3.5배 차이 나지만 재산세는 2.4배밖에 차이가 나지 않는 것이다.
박 전 대통령이 삼성동 집을 팔고 매수한 내곡동 자택 역시 주변 아파트와의 시세 반영률 차이가 크다. 이 집의 매수가격은 28억원이지만 공시가격은 11억2000만원으로 시세 반영률은 40%다. 헌릉로를 사이에 두고 맞은편에 위치한 서초포레스타2단지 전용면적 84㎡는 시세가 9억원, 공시가격은 5억3300만원으로 시세 반영률이 59.2%다.
단독주택의 공시가격 시세 반영률이 아파트에 비해 낮다는 지적은 과거부터 있었다. 2011년 국토해양부 국정감사에서는 단독주택 시세 반영률이 평균 58%로 아파트(73%)보다 현저히 낮다는 조사자료가 공개돼 파문이 일었다. 지난해에는 정동영 국민의당 의원이 국내 단독주택 가격 상위 50채 중 42채의 공시가격이 토지 공시지가보다 낮거나 서민용 아파트보다 낮다며 문제를 제기했다. 심상정 정의당 대선 후보는 부동산 공시가격 실거래가 반영률을 80%까지 높이겠다는 공약을 내놨다.

주무부처인 국토교통부 역시 공시가격 시세 반영률의 문제점을 인지하고 현실화하기 위한 노력을 이어오고 있다.
2011년 국정감사 이후 단독주택 공시가격의 시세 반영률을 높이겠다고 선언하고 2015년 공시가격 현실화에 따른 국가 재정영향을 분석한 바 있다. 2011년 이후 주택 유형별 시세 반영률이 얼마인지 집계하지 않고 있어 현재 수치는 알 수 없다. 다만 국토부 내부적으로는 단독주택의 시세 반영률도 70%에 근접한 것으로 추정하고 있다.
국토부 추정이 얼마나 현실적인지 검증하기 어렵지만 실제 아파트와 단독주택의 시세 반영률 격차가 줄어들고 있다는 사실은 통계로 확인 가능하다.
매일경제신문이 2012년부터 올해까지 6년간 공동주택과 단독주택의 공시가격의 누적 변동률을 분석해 본 결과, 단독주택의 상승률이 26.2%로 공동주택(14.5%)보다 2배 가까이 높았다. 같은 기간 한국감정원이 집계한 평균 매매가격 변동률은 단독주택 -3%, 아파트 7%였다.
단독주택의 시세 상승은 아파트보다 적었던 반면 공시가격 상승은 컸으니 격차는 줄었다고 해석할 수 있다.
국토부 관계자는 "공동주택에 비해 단독주택은 거래량이 워낙 적어 객관적인 시세 산출이 어렵고 한번에 공시가격을 많이 올리면 주민 반발도 크기 때문에 다년간에 걸쳐 중장기적으로 현실화하고 있다"며 "공시가격에 비해 매매가가 지나치게 높은 사례가 일부 있을 수 있지만 다양한 변수가 존재하기 때문에 적정성 여부는 종합적으로 고려해야 한다"고 설명했다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]