서울 아파트 수요 탄탄한데 공급 줄어…급매물 노려볼만

◆ 대선이후 재테크 / 부동산 / 아파트 투자 어떻게 ◆
'서울은 약한 상승, 수도권과 지방은 보합.' 대선 이후 부동산시장에 대한 전문가들 예상이다. 금리 인상 우려 등으로 어려운 시장이 될 것이라는 전망과 달리 올해 1~4월 주택시장은 매주 사상 최고치를 경신하는 서울을 위시해 상승세가 이어졌다. 하지만 공급과잉 우려와 정부의 규제 기조 탓에 최근 일부 지방에서 불안한 신호가 나오고 있다. 우선 공급물량에 대한 우려가 대표적이다. 수도권과 지방의 올해 입주물량은 35만1468가구로 2009~2016년 연평균(22만1564가구) 대비 58.6%나 많다. 내년에는 39만3922건까지 올라간다.
특히 경기도는 올해 아파트 입주물량이 12만2544건으로 지난해(8만7591가구)보다 40%나 늘어난다. 공공택지를 개발한 신도시를 끼고 있는 지역을 중심으로 물량이 증가하는 점이 눈에 띈다. 화성·시흥·수원·김포·평택시가 경기도 입주물량 상위 5곳이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "수도권은 전체적으로 보합이 예상되는 가운데 화성, 시흥, 평택 등은 미분양이 늘어나고 주택시장 움직임이 둔화될 수 있어 주의해야 한다"고 내다봤다.
지방에서도 입주물량 쏠림은 강하게 나타난다. 세종시는 올해 1만5432가구, 내년에 1만3328가구가 쏟아져 매년 지난해 입주량(7653가구)의 곱절 규모가 나온다. 경남에서도 올해만 3만3000가구가 넘는 물량이 풀린다.
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "정비사업이 활성화한 부산이나 동계올림픽 기반 시설을 확충하는 강원 지역은 상승할 가능성이 높다"면서도 "공급과잉이 우려되는 경상도와 충청도 시장은 내림세로 차별될 것"이라고 말했다.

서울 지역 공급은 안정적일 것으로 보인다. 서울의 올해 아파트 입주물량은 2만6331건으로 2009~2016년 연평균(2만8777건)보다 8.5% 적다. 내년 물량도 3만3399건으로 크게 늘지는 않는다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서울 등 대도시는 조정이 오더라도 이후 상승이 기대되므로 매매할 만하다"며 "실수요자라면 급매를 노리는 전략도 좋다"고 밝혔다.
입주물량이 꽤 나오는 만큼 전세시장은 전반적으로 안정적인 흐름이 예상된다. 함 센터장은 "보합세가 예상되는 가운데 물량이 쏠린 지역은 일시적인 하락이 불가피하다"며 "매매 대기수요 중에서 일부가 임차에 머물면서 국지적으로 전세 수요 증가가 나타날 수 있으나 그 영향력이 크지는 않을 것"이라고 밝혔다.
하지만 대선 이후 여건이 부동산시장에 녹록지 않을 것으로 보인다. 우선 금리 인상이 예상되는 데다 정부의 대출 규제 기조는 변하지 않을 가능성이 크다. 여기에 역대 대선이면 빠짐없이 등장했던 부동산 공약은 유독 이번 대선에서 실종됐다. 주요 대선후보들은 한목소리로 공공임대주택 확충 등 주거 복지에만 집중하고, 보유세 강화나 전·월세상한제 시행 등 시장에 영향을 줄 수 있는 정책에 대해 명확한 입장을 표하지 않고 있다.
정부 정책에 영향을 많이 받는 부동산시장 특성상 대선 이후 불확실성은 커진 셈이다. 게다가 이슈가 될 만한 대형 인프라스트럭처 개발 공약은 아예 자취를 감췄다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "대선 이후 기회 요인이 많지 않아 불안감을 갖고 있는 현재 추세에서 크게 바뀔 게 없다"며 "일부 경제지표 호조, 스마트시티 등 신사업 투자 확대 정도나 기대할 만하다"고 말했다.
비슷한 맥락에서 서울 강남권 재건축 아파트 투자도 신중한 자세가 요구된다. 내년 재건축초과이익환수제 부활 여부에 대해서도 정치권이 결정을 내리지 못하고 있기 때문이다. 상황이 안갯속에 있는 만큼 전문가들도 정확한 전망을 하지 못하고 있다.
김 위원은 "재건축 아파트는 초과이익부담금 부활의 영향을 받을 수밖에 없다"며 "보합세가 예상된다"고 전망했다. 반면 심 교수는 "강남 지역은 단기적으로 조정이 올 수는 있지만 길게 보면 오른다"고 밝혔다. 함 센터장은 "사업시행인가 단계 이후처럼 재건축초과이익환수제에서 벗어날 가능성이 높은 사업지가 가격을 선도하는 양극화가 지속될 것"이라고 예상했다. 이런 이유 때문에 전문가들은 한목소리로 '신중한 자세'를 요구한다. 무리한 대출은 피하고 실수요 위주로 접근하라는 것이다. 함 센터장은 "큰 부채를 통한 접근보다 대출은 집값의 30% 이내로 잡고 상환 능력을 철저히 따지라"고 조언했다.
앞으로 시세차익을 기대하기보다 임대수익 등을 위한 주택 투자 전략에서도 비슷한 관점이 많았다.
박 위원은 "임대 등 투자 목적으로 접근할 때도 매매차익보다 운용수익 위주로 매물을 보라"며 "역세권 도심 등 임차수요가 많은 지역이 당분간 유리할 것"이라고 내다봤다.
[손동우 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]