아파트 중도금 대출, 이자 폭탄 현실화…분양시장 어쩌나

아파트 중도금 대출, 이자 폭탄 현실화…분양시장은 비상



A건설사는 경기도 광주시에서 지난해 10월 분양한 아파트의 1차 중도금 납부 기일이 이달 15일로 코앞에 닥쳤지만 아직 중도금 대출 은행을 구하지 못했습니다.

1천가구가 넘는 대단지이면서 대형 건설사가 분양한 브랜드 아파트지만 대출 요청에 은행들이 모두 손사래를 치고 있는 것입니다.

회사 관계자는 7일 "아직 30% 정도 미계약이 남아 있다는 이유로 은행들이 중도금 대출을 거부하고 있다"며 "미분양 판매를 촉진하면서 은행들과도 계속 접촉하고 있는데 아직 진전이 없다"고 말했습니다.

이 회사는 결국 1차 중도금 납부 시기를 연기하기로 하고, 최근 분양계약자들에게 관련 공문을 발송했습니다.

금융당국의 아파트 집단대출 옥죄기가 연초에도 계속되면서 분양시장에 비상이 걸렸습니다.

지난해 10월 "연간 대출 한도가 초과"됐다며 대출을 꺼렸던 은행들이 해가 바뀌어서도 여전히 중도금 대출에 소극적인 까닭입니다.

미분양이 생긴 단지는 물론이고, 분양률이 양호하고 100% 계약이 끝난 대형 건설사의 아파트 단지도 중도금 대출 은행을 구하지 못해 애태우고 있습니다.

특히 은행들이 중도금 대출 이자를 연 4%를 넘어 5%대까지 요구하면서 '중도금 대출 이자 폭탄'이 현실화할 것으로 전문가들은 우려하고 있습니다.

◇ 은행이 '갑(甲)중의 갑'…중도금 대출 아직 한겨울

작년에 이어 올해도 분양시장은 연초부터 중도금 대출과의 '전쟁'을 벌이고 있습니다.

분양 후 대출 은행 섭외에 몇 달씩 걸리는 것은 다반사고 중도금 납부일자가 임박해서까지 대출 은행을 찾지 못해 중도금 납부기일을 연기하는 곳도 속출하고 있습니다.

100% 계약이 끝났거나 건설사의 신용이 높아도 소용없습니다.

한 주택업체 관계자는 "작년 10월 은행권들이 대출 총량에 걸렸다며 중도금 대출을 올해로 미루더니 해가 바뀌어도 은행의 입장은 달라진 게 없다"며 "금융당국이 가계부채 대출을 옥죄면서 중도금 대출이 여전히 어려운 상황"이라고 말했습니다.

작년 10월에 강동구 고덕동에 분양한 B아파트는 중도금 대출 일자가 한달 앞으로 다가왔는데 아직까지 은행들과의 협의에 난항을 겪고 있습니다.

이 아파트는 청약에서 3만6천여명이 몰리며 청약 과열이 빚어진 데다 분양도 초기에 100% 끝난 현장입니다.

그러나 전체 4천932가구의 초대형 대단지에 일반분양 물량만 2천가구가 넘다보니 대출액 규모가 커 은행들이 선뜻 나서지 하고 있습니다.

시공사 관계자는 "복수의 은행들과 협의를 진행 중이지만 아직 정해진 것이 없다"며 "재건축 컨소시엄 사업이라 타사와도 협의해야 하고 여러모로 복잡한 상황"이라고 말했습니다.

또다른 대형 건설사는 작년 10월 이후 분양한 세종시와 대전 관저, 화성 동탄2신도시의 신규 아파트 모두 중도금 대출 은행을 찾지 못했습니다.

작년 10월 의정부 신곡동에 분양한 다른 대형 업체의 아파트도 중도금 대출 협의가 지연되고 있습니다.

대형 건설사의 한 주택사업 담당 임원은 "어떤 현장은 100% 분양이 끝났는데도 지방 사업장이라는 이유로, 어떤 곳은 본점의 집단대출 축소 지침이라며 대출을 꺼린다"며 "은행이 갑(甲)중의 갑"이라고 말했습니다.

건설업계는 정부의 가계부채 건전성 확보 방침에 집단대출만 타깃이 되고 있다며 볼멘소리입니다.

한국주택협회 김의열 실장은 "집단대출은 전체 가계부채에서 차지하는 비중이 10% 미만이고 연체율도 작년 8월 기준 0.38%로 상당히 낮은 수준인데도 부실 리스크와 대출 비중이 큰 사업자금마련 주택담보대출이나 신용대출은 제외하고 규제가 손쉬운 집단대출만 옥죄고 있다"며 "집단대출을 조일수록 서민들의 내집마련만 어려워진다"고 주장했습니다.

◇ 대출이자 5%대까지 치솟아…입주 포기 우려

은행들의 중도금 대출 기피 현상이 계속되면서 현재 중도금 대출 이자는 연 5%대까지 치솟았습니다. 불과 1년 전만 해도 3%초중반이던 금리가 2%포인트나 높아진 것입니다.

작년 10월에 분양한 경남 울산의 B아파트는 현재 지방은행과 협의를 진행 중인데 연 5.5%의 대출 이자를 요구하고 있어 난처한 상황입니다.

이 아파트는 분양 당시 일부 주택형이 최고 400대 1이 넘는 경쟁률로 마감됐고, 분양도 조기에 완판한 단지입니다.

시공사 관계자는 "올해 초 중도금 대출 한도가 풀리면 대출을 해주겠다던 은행들이 일제히 난색을 보이고 있고, 그나마 대출을 해준다는 곳도 금리가 너무 높아 진행이 어렵다"며 "중도금 은행을 구해도 금리 때문에 계약자들이 수긍할지 걱정"이라고 말했습니다.

지난해 화성 동탄2신도시 최고 경쟁률로 분양한 C아파트는 최근 지방은행 2곳과 중도금 대출 약정을 맺었는데 이자율이 연 4.2%에 이릅니다.

지방은행에서조차 거절당한 곳은 새마을금고나 수협 등 제2금융권과 대출 약정을 맺으면서 연 4% 중후반대 이자로 계약하고 있습니다.

실제 강동구 고덕동 C아파트의 재건축 조합은 1금융권이 조합원 대출을 거절해 제2금융권(농협)의 신용대출로 전환하면서 대출 금리가 연 4.7%까지 오른 것으로 전해졌습니다.

건설업계는 미국발 금리 인상으로 국내 기준금리까지 오를 경우 현재 4% 초반인 대출 금리가 입주시점에는 5% 중후반대까지 높아지며 '이자 폭탄'이 현실화될 것으로 우려하고 있습니다.

미드미디앤씨 이월무 대표는 "지난해 분양시장이 좋아서 지방 일부 현장을 제외하고는 '중도금 이자 후불제'로 대거 분양됐다"며 "입주 시점에 계약자 부담이 늘어날 수밖에 없다"고 말했습니다.

시중은행의 한 관계자는 "지난해 3% 초반에 대출이 집행된 아파트 단지도 3개월, 또는 6개월 변동금리 조건이어서 현재 중도금 이자가 3% 후반까지 오른 상태"라며 "분양계약자들이 이자가 5%를 넘어가면 부담을 많이 느낄 것"이라고 말했습니다.

전문가들은 중도금 대출 규제가 미분양 증가로 이어질 것으로 보고 있다. 특히 입주 시점에 대출 이자 등을 감당하지 못해 매물로 대거 쏟아질 경우 주택시장에 상당한 충격을 줄 것으로 우려하고 있습니다.

금융당국은 특히 올해부터 중도금 대출에 대한 심사 요건을 강화하고 잔금대출에도 여신심사 가이드라인을 적용하기로 하는 등 강도 높은 대출 규제를 진행하고 있어 중도금 대출을 받기도 전처럼 쉽지 않습니다.

내외주건 김신조 대표는 "하반기 이후 입주물량 증가로 공급과잉 리스크가 커진 가운데 중도금 대출이자 폭탄까지 커지고 있다"며 "과도한 중도금 대출 규제는 주택시장 침체와 입주 포기로 이어져 오히려 가계부채의 건전성을 해칠 수 있다"고 말했습니다.

[MBN 뉴스센터 / mbnreporter01@mbn.co.kr]