얼어붙은 소비심리에 서울 주요상권 60% 임대료 하락

서울 주요 상권의 움직임이 심상치 않다. 주한미군 사드 배치 결정에 대한 중국의 압력으로 '유커(游客)'의 발걸음이 뜸해진 데다 이른바 '김영란법' 여파 속에 세들어 장사하는 자영업자들의 사정이 악화됐기 때문이다.
24일 부동산114에 따르면 서울 주요 상권 32개 곳 가운데 62.5%인 20곳에서 지난 해 4분기 임대료가 3분기에 비해 떨어졌다. 임대료가 떨어진 20곳 중 종로구 북촌·성북구 성신여대 상권 등을 포함한 8곳은 전분기 대비 10%이상 내려가면서 내수경기 위축·젠트리피케이션 등의 여파에 따른 하락세를 뚜렷하게 나타냈다.
평균 임대표는 지난 해 4분기 3.3㎡당 11만1130원으로 직전 분기인 3분기(11만840원)와 비슷한 수준이지만 이는 수치상 착시현상일 뿐 전체적으로 시장 분위기가 심상치 않다는 것이 부동산 업계의 공통된 의견이다.
임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "유동 인구가 많은 일부 상권에 나온 임대매물중 높은 임대료를 유지하고 있는 곳이 적지 않다"며 "이를 제외한다면 서울 상가의 평균 임대료는 전체적으로 하락세"라고 설명했다. 불황을 견디지 못한 세입자가 가게를 뺀이후 새로운 세입자를 구하지 못하자 종전의 높은 임대료를 유지하면서 건물을 그대로 매물로 내놓고 있다는 설명이다. 임 위원은 "경기침체와 김영란 법, 정국 혼란 여파를 감안하면 당분간 상권별 전망도 밝지 않다"고 전망했다.

우선 강남 등 도심권역은 '유커'감소가 두드러진 변수로 작용했다. 서울 지하철2호선 강남역(-6.1%, 이하 전분기대비 2016년 4분기 임대료 하락률)과 3호선 압구정역(-1.4%), 신사역(-1.4%)등이 임대료가 떨어졌다. 강남역 인근 A공인 관계자는 "단체로 몰려오는 중국인 관광객을 의식해 역 대로변에 줄줄이 들어섰던 SPA의류·화장품 매장과 캐릭터 용품 가게 등이 연초인 지금도 썰렁한 분위기"라며 "2030 젊은 층이 주로 찾는 CGV 뒷골목 역시 빼곡하던 술집과 식당들이 한산해지면서 월 임대료가 10만원씩 빠지기도 한다"고 말했다. 강남역 일대 3.3㎡당 월세 임대료는 지난해 3분기 15만2790원이던 것이 현재는 14만3550원 정도로 내려갔다.
신사동 B공인 관계자는 "중국인들이 줄어들면서 압구정동과 신사동 일대 성형외과촌 의료 관광도 부진하다"며 "가로수·세로수 길 일대의 경우 임대료가 워낙 높았는데 최근 홍대와 이대 등으로 관광객이 분산된 데다 장사도 잘 되지 않으면서 연말부터 6개월 이상 장기 공실·무권리금 상가가 눈에 띄게 늘어나고 있다"고 전했다.
부동산114에 따르면 지난해 4분기 신사역 일대 3.3㎡당 월세 임대료는 16만9000원 선으로 이태원 일대(17만원 선)다음으로 높다. 그나마 3분기(17만2000만원 선)에 비해 떨어진 가격이다.
반면 강남 상권 중 2호선 삼성역 일대는 지난 분기 대비 3.4%가량 임대료가 상승했다. 부동산114에 따르면 유동인구가 많은 데다 GBC현대차 사옥 등의 호재로 오른 투자 열기가 계속 반영되면서 임대료도 올랐다는 분석이다.
여의도 등 오피스 밀집 상권은 이른바 김영란법이 시행으로 조만간 임대료 하락이 예상되는 곳으로 꼽힌다. 여의도 인근C공인 관계자는 "김영란법 시행 이후 한정식, 일식당 등 대형 식당 매물이 등장하는 중"이라며 "권리금 조정부터 시작해 올 들어서는 본격적인 임대료 하락으로 이어질 가능성이 높다"고 말했다. 3.3㎡당 월세 임대료의 경우 지난해 4분기를 기준으로 여의도(-7.4%)는 직전 분기 대비 15만4000만원에서 14만2000원 선으로 떨어졌다.
종각(-8.3%)일대는 15만3000원에서 14만원 선으로 내렸다. 김민영 부동산114 선임연구원은 "지난해 4분기 들어 김영란법 여파로 여의도와 종로 일대 대형 점포 매물이 증가하는 등의 변화가 나타나고 있다"며 "다만 종로·광화문 일대의 경우 '촛불시위'가 장기화되면서 유동인구가 폭발적으로 증가해 당장은 임대료 하락 압박이 크지 않지만 상황은 두고 봐야한다"고 말했다. 한편 내수 소비심리 영향이 큰 공덕(-10.4%)과 성신여대 앞(-12.2%)을 비롯한 경기도 분당·일산권역 상권 역시 임대료가 내림세이다.
강북 대표 상권인 마포 '홍대 상권'과 '이대·신촌'일대는 이른바 젠트리피케이션(gentrification,기존 상권 활성화로 인한 임대료 인상으로 세입자가 내몰리는 현상)의 여파가 나타나고 있다. 홍대 상권의 핵심인 '홍대(-2.1%)·합정(-7.1%)'이 3분기 대비 하락한 반면 외곽 상권인 '상수(9.8%)·연남(1.2%)'과 대체 상권 격인 '이대(4.2%)·신촌(2.0%)'상권은 같은 기간 임대료가 올랐다.
홍대 인근 D공인 관계자는 "임대료가 오를대로 오르자 무권리금 혹은 임대료 인하 조건으로 급매물을 내놓는 세입 상인들이 늘어나는 추세"라며 "임차인들도 최근에는 구청 차원에서 임대료 동결 등을 내걸고 상권 재활성화 정책을 펴는 이대·신촌 일대 혹은 홍대 인근이면서 임대료 수준이 30%가량 저렴한 상수·연남을 선호한다"고 말했다. 한편 합정과 상암DMC상권(-13.1%)은 그간 높았던 임대료가 하락 조정된 결과라는 분석이다.
젠트리피케이션을 중심으로 한 변화는 기타 권역에서도 두드러진다. 종로 일대 북촌은 3분기에 17만7000원 선이던 3.3㎡당 임대료가 15만원 선으로 15%가량 내린 반면 서촌은 같은 기간 10만8000원에서 12만2700원으로 13%이상 올랐다. 이태원 일대도 16만원에서 17만1000원 선으로 7%가량 올랐다.
김민영 선임연구원은 "서촌은 투자자들의 손바뀜이 이어지면서 세입자에게 그 부담이 전가되는 모습이고 이태원 상권은 이태원역 외에 경리단길, 해방촌 등 으로 젊은 층이 꾸준히 오가면서 임대료가 오르는 분위기"라며 "투자 수익도 중요하지만 상인들의 사정을 감안하지 않고 임대료만 오르는 상권에서는 북촌처럼 두드러진 시세 하락이 나타날 수 있다"고 말했다.
[김인오 기자]