행복주택의 `착한` 전월세전환율

사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 주거 안정에 필요한 경제적 준비가 안된 계층을 위해 도입된 공공임대주택인 '행복주택'. 시세보다 20~40% 저렴한 임대료와 최장 10년 거주 등 다양한 장점이 있지만 알려지지 않은 숨은 매력이 있다. 바로 전월세전환율이다.
전월세전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 교환비율이다. 보증금 1000만원을 월세 5만원으로 전환한다면 연간 월세는 60만원이므로 전월세전환율은 6%다.
일반적으로 민간 임대주택 시장에서 전월세전환율은 보증금을 올릴 때나 내릴 때나 동일하게 적용한다. 하지만 행복주택은 보증금을 올릴 때와 내릴 때 적용하는 전환율이 다르다. 올릴 때는 6%가 적용돼 그만큼 월세부담이 줄어들고, 내릴 때는 4% 월세가 늘어난다.
기본 보증금이 5000만원이고 월세가 30만원인 경우를 가정해보자. 월세 부담을 낮추기 위해 보증금을 3000만원 올린다면 월세는 15만원 감소하게 된다. 반면 목돈이 없어 보증금을 3000만원 낮춘다면 증가하는 월세는 10만원에 불과하다. 세입자 입장에서는 월 임대료를 낮추기를 원하기 때문에 환영할 만 한 구조다.

이 같은 전월세전환율 설계는 서민 월세 부담을 최소화하려는 목적도 있지만 입주민들로 하여금 목돈을 모으게끔 동기부여하는 측면도 있다. 모은 돈을 보증금으로 묻어둔다면 6%의 수익을 올리는 것과 다름없기 때문이다. 행복주택 사업의 재원은 주택도시기금 융자다. 이자를 부담해야 하기 때문에 월세가 0원이 될 수는 없다. 하지만 단지별로 원가분석을 통해 최대한 전세에 가깝게 임대료를 설계한다는 것이 국토교통부의 방침이다. 국토부 관계자는 "행복주택은 입주자의 임대료 부담을 줄이고 젊은 입주자들의 저축을 유도해 향후 더 좋은 집으로 옮겨갈 수 있는 주거사다리 역할을 한다"며 "때문에 전월세전환율도 최대한 입주자 부담을 낮추는 방향으로 설계했다"고 설명했다.
한국감정원 조사에 따르면 지난 10월 기준 전국 전월세전환율 평균은 6.6%였다. 당시 임대차보호법 상 전월세전환율 상한선은 5%였는데 전국 17개 광역자치단체 중 전월세전환율 상한선이 지켜진 곳은 단 한 곳도 없었다.
행복주택과 함께 현 정부의 대표적 임대주택 사업인 뉴스테이(기업형임대주택)도 착한 전월세전환율을 자랑한다. 지난해 11월 분양한 인천 서창2지구 뉴스테이 전용면적 74㎡의 경우 보증금 6000만원이 월세 16만원으로 전환된다. 전월세전환율은 3.2%로 현재 상한선인 4.75%보다 낮다. 국토부 관계자는 "뉴스테이는 공공 성격이 있는 만큼 사업자들에게 전월세전환율 상한선을 가급적 지키게끔 권고하고 있다"고 말했다.
[정순우 기자]