가족간 부동산 거래시 주의할 점은?

#10년 전 은퇴한 김모씨(74세)는 지금까지 퇴직금으로 지내왔다. 최근 건강이 살짝 염려스럽기 시작하자 김씨는 주택을 장남(35세)에게 증여하고 노후자금으로 장남으로부터 5억원 정도를 받으려고 한다.
10년 이상 보유한 해당 주택의 취득가액은 2억원이고 증여 당시 평가가액은 7억원으로 나왔다. 그런데 막상 증여하려고 보니 김씨에게는 주택 증여분에 대한 증여세 1억3500만원과 장남에게는 부모에 증여하는 5억원에 대한 8000만원의 증여세가 나와 고민이다.
반면 이웃인 박모(72세)씨가 비슷한 평가가액을 받은 집을 아들(36세)에게 증여는데 양도소득세 없이 2000만원의 증여세만 냈다는 정보를 들었다. 왜 이렇게 차이가 큰걸까.
결론부터 말하자면 박모씨는 주택담보대출 5억원을 받아 본인이 사용하고 장남에게 집과 함께 ‘부담부 증여로 돌렸다. 부담부 증여란 재산에 담보된 증여자의 채무를 받는 사람이 인수하는 조건으로 증여계약을 체결한 것.

이에 박씨의 양도가액은 5억원이지만 1세대 1주택은 비과세 대상이라 차액인 2억원에 대한 양도소득세를 부과받지 않았다. 박씨의 자녀는 성인인데다가 사전증여가 없었고 직장인이라 꾸준한 소득이 있어 증여세 대납문제가 없어 2억원에 대한 증여세인 2000만원만 납부했다.
배우자나 부모, 형제 등 가족간 부동산 거래는 얼마든지 할 수 있지만 현행 세법은 조세 회피 방지를 위해 특수관계인 간 부동산 거래에 여러 규정을 두고 있다. 세법상 증여로 추정하기 때문에 양도소득세에 비해 증여세 부담이 큰 경우 이를 피할 목적으로 매매를 가장해 재산을 이전할 개연성이 있기 때문이다.
김은진 부동산114 책임연구원은 이를 증여가 아닌 매매로 인정받으려면 실제 대가를 주고 거래했다는 사실을 납세자가 증빙을 통해 적극적으로 입증해야 한다”며 입증은 매매대금의 수수여부, 매수자의 자금출처 등으로 표준매매계약서와 함께 계좌이체 등 금융거래 내역과 매수자의 소득 증빙 서류 등을 준비해야 한다”고 설명했다.
그러나 거래가액이 세법이 정한 시가보다 너무 높거나 낮으면 ‘부당행위계산부인규정을 적용해 당사자간 거래가액이 아닌 세법상 정한 가액으로 양도소득세를 과세하기때문에 주의해야 한다.
이 규정에 걸리지 않으려면 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원 중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래해야 한다.
예를들어 10억원 부동산은 9억5000만~10억5000만원이 정상가액 범위인데 8억원에 매매를 하면 양도가액은 8억원이 아닌 세법상 시가인 10억원을 기준으로 양도소득세가 계산된다. 가족간 증여세를 피하려다 오히려 양도소득세 폭탄을 맞게되는 것.
이 외에 거래가액이 세법상 정한 가액보다 높거나 낮게 거래를 하면 이 거래로 이익을 본 사람에게 증여세가 과세된다. 이를 피하려면 세법상 시가의 30%와 기준금액 3억원 중 적은 금액 범위 내에서 거래를 해야한다.

[디지털뉴스국 이미연 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]