[스마트 재테크+] 9일부터 DSR적용…주택대출 어떻게 달라질까

9일부터 은행권에서 개인의 실제 대출현황을 반영한 총부채원리금상환비율(DSR) 지표가 대출 심사에 활용된다. 은행·보험·카드 등 모든 금융권의 대출 현황을 토대로 대출자가 매년 얼마씩 갚을 수 있는지에 대한 참고지표가 은행에 제공됨으로써 기존에 빚이 많거나 상환능력이 떨어지는 사람에게는 은행권 대출 문턱이 더 높아질 것으로 예상된다. DSR가 적용되면 대출심사 시스템에 어떤 변화가 생기는지 사례를 통해 알아본다.
직장인 김길한 씨(34·가명)는 서울 소재 전용면적 59㎡, 4억원짜리 아파트를 구입하기로 하고 지난달 초 계약을 맺었다.
내년 초 정식 입주를 앞두고 주택담보대출을 알아봤지만 LTV(담보인정비율) 70%를 적용한 대출한도(2억8000만원)로는 자금이 부족해 5000만원을 1년 만기 한도대출(일명 '마이너스통장')로 받았다. 매년 1453만원의 주택담보대출 원리금(30년 분할상환 기준)과 마이너스통장 이자 225만원을 감안하면 연봉 4000만원인 김씨는 소득의 42%가량을 상환하기 때문에 상환능력에 문제가 없다고 생각했다. 주거래 은행에서도 DTI(총부채상환비율)에 문제가 없어 주택담보대출이 가능하다는 답변을 받았다.
하지만 앞으로 김씨처럼 억대의 주택담보대출과 연봉을 웃도는 마이너스통장 대출을 동시에 이용하기는 어려워질 전망이다.

은행과 카드사, 보험사 등 전체 금융회사가 총체적 상환능력 평가시스템인 DSR라는 지표를 도입하기로 했기 때문이다. 한국신용정보원이 9일부터 금융회사가 대출 심사와 사후관리 등에 DSR 지표를 활용할 수 있도록 관련 정보를 금융권에 제공하기로 하면서 이 지표 활용이 가능해졌다.
그동안 특정 금융회사는 고객의 다른 금융회사 대출에 대한 대출금 규모만 알 수 있었을 뿐 만기와 상환방식, 대출금리 등을 파악할 수 없었는데 한국신용정보원의 제공으로 모든 정보가 공유되는 것이다.
그동안 소득심사 지표의 대명사였던 DTI는 주택담보대출에 한해 적용되는 지표다. 반면 DSR는 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차할부금융 등 모든 대출에 활용된다. 두 지표 모두 공식은 연간 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 다만 차이는 DTI는 주택담보대출이 아닌 기존 대출에 대해서는 이자만 계산하는 반면 DSR는 기존 대출에 대해서도 원금과 이자를 모두 계산한다는 점이다.
DTI는 수도권 아파트 기준 60%의 의무규제가 적용되는 반면 DSR는 금융회사들이 자율적으로 활용하는 지표다. 다만 은행들을 중심으로 80%를 초과하는 DSR를 채무재조정이나 조기경보 대상으로 설정하기로 했다. 채무재조정은 다중 채무자에 대한 대출한도 조정이나 대출구조 변경을 의미한다.
예를 들어 김씨의 DTI는 42%로 적정한 수준이다. 주택담보대출은 연간 원금과 이자를 모두 계산(1453만원)했지만 신용대출의 경우 이자(225만원)만 계산했기 때문이다. DSR 도입 이전에 김씨처럼 연봉 수준을 넘나드는 1년 만기 마이너스통장 대출을 받거나 또 다른 집의 주택담보대출이 많아도 대출을 실행하는 데 어려움이 없었던 이유다.
하지만 DSR는 167%다. 소득의 1.67배를 빚 갚는 데 써야 한다는 얘기다. 주택담보대출에 대한 연간 원리금상환액은 DTI와 같지만 신용대출에 대한 원금(5000만원)이 원리금상환액으로 추가됐기 때문이다.
내년 초 은행은 과도한 DSR를 이유로 김씨에 대한 주택담보대출 취급에 난색을 표할 수 있다. 또한 김씨가 신용대출 만기인 내년 11월 신용대출 연장을 은행에 신청할 때도 마찬가지다. 이 경우 은행 여신심사부는 김씨에게 신용대출에 대한 상환방식 변경을 요구할 수 있다. 예컨대 김씨가 1년 만기 마이너스통장 방식인 신용대출을 5년 만기 분할상환 방식으로 바꾸면 신용대출 기준 연간 원리금상환액이 5225만원에서 1105만원으로 줄어들기 때문에 DSR는 기존 167%에서 64%로 줄어든다.
금융 소비자들은 거치식 대출을 일찌감치 장기 분할상환방식 구조로 전환하는 게 유리하다고 전문가들은 권고한다.
[정석우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]