[금감원 표준안내서 Q&A] 전세대출 보증한도 최대 얼마나?

금융감독원은 전세자금대출 절차와 임대인 협조사항 등을 설명하는 '전세자금대출 표준안내서'를 마련했다고 7일 밝혔다.
전세자금대출 잔액은 2014년 말 38조9000억원에서 6월 말 현재 49조8000억원으로 가파른 증가세를 보이고 있다. 하지만 일부 임대인이 복잡한 법률 관계로 얽힌 절차를 꺼리면서 대출이 거절되는 사례가 잦았다. 표준안내서 도입에 따라 앞으로 이런 사례가 줄어들 것으로 보인다. 전세자금대출 표준안내서 주요 내용을 Q&A로 구성했다.
Q 집주인 : 전세대출, 채권보전조치, 질권 등에 대해 설명해달라.
A : 전세자금대출이란 전세계약이 끝났을 때 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출 상품이다.
돈을 빌려준 은행은 이 채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 별도의 조치를 취하는데 이를 '채권보전조치'라고 한다. 은행이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하거나, 세입자가 이 채권을 은행이나 보증기관에 양도하게 된다. 여기서 질권이란 채권자가 채무자가 제공한 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있도록 하는 권리(담보권)를 의미한다.

Q 집주인 : 은행에서 전화가 와 임대차 계약 사실을 묻는데 괜히 대답했다가 나중에 불이익을 볼까봐 걱정된다.
A : 민법에 따르면 세입자와 은행 간 채권보전조치(질권 설정 또는 채권 양도)가 이뤄진 사실을 집주인에게 통지하거나 집주인의 승낙을 받을 필요가 있다. 이 과정에서 집주인의 협조가 필요하다. 질권 설정이나 채권 양도 계약은 세입자가 집주인에게 가진 임대차보증금반환채권에 대해 세입자와 은행이 체결하는 것으로, 집주인의 부동산 소유권에 영향을 끼치지 않는다. 전세대출은 은행과 세입자 간 계약이므로 집주인의 소유권과는 무관하다는 뜻이다. 임대차 계약 사실을 확인하기 위한 확인서에 집주인의 서명이 필요하고, 질권 설명이나 채권 양도 관련 통지서가 우편 발송될 수 있다.
Q 세입자 : 전세대출 보증은 어디서 받는 게 유리한가.
A : 현재 주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사(HUG) 3곳이 제공한다. 절대적으로 유리한 상품은 없다. 표준안내서의 '전세자금대출 보증상품별 비교안내문'을 통해 자신의 상황을 잘 따져봐야 한다. 집주인에게 질권 설정이나 채권 양도 통지서 발송이 곤란한 경우 주택금융공사 보증 상품이 유리하다. 다만 주택금융공사 상품의 경우 대출한도가 2억2200만원으로 낮다. 서울보증보험은 5억원, HUG는 3억2000만원이다. 주택금융공사 보증을 선택해도 전세 계약이 실제로 이뤄졌는지를 집주인에게 확인해야 한다.
Q 세입자 : 전세자금대출 표준안내서는 어디서 확인할 수 있나.
A : 이달 중순부터 은행 영업점과 부동산중개업소에서 찾아볼 수 있다. 은행에서 표준안내서와 함께 보증 상품별 비교 안내문을 통해 전세자금대출 취급 관련 제반 절차와 상품별 장단점을 잘 설명해줄 예정이다.
[노승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]