강남 재건축 아파트값 천장 뚫렸다

서울 송파구 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 지난 1일 14억2000만원에 실거래됐다. 재건축 시장이 펄펄 끓었던 2006년 전고점 13억~13억5000만원보다 많게는 1억원 가량 비싼 가격이다. 이 단지에서 가장 큰 면적인 전용면적 82㎡도 15억6000만원에 팔리면서 종전 고점인 16억원을 호가한다. 8월 초중반만 해도 거래가 뜸했지만 마지막 주 한꺼번에 11건이 거래됐고, 이달 들어 3일까지 사흘간 거래량은 7건에 달한다. 잠실동 B공인 관계자는 가계부채 대책 발표 이후 아파트값이 오히려 2000만~3000만원 가량 오르고 투자 상담 전화가 늘었다”며 빨라진 재건축 속도도 가격 상승 요인이지만 단기간에 과열이 염려된다”고 말했다.
4일 부동산업계에 따르면 서울 강남 재건축 시장에서 최고가를 경신하는 아파트가 속출하고 있다. 지난달 25일 정부의 가계부채 관리 대책 발표 이후 가격 상승에 대한 기대심리가 작용해 아파트값이 더 오르면서 2006~2007년 재건축 아파트 버블시대에 기록한 종전 최고가를 넘어서는 단지가 넘쳐나는 상황이다. 최고가 행진은 1년 전만해도 강남3구(강남·서초·송파) 중에서도 재건축 사업이 활발했던 서초구 반포에서만 유독 두드러졌지만 이제는 다르다. 압구정 현대, 개포 주공, 잠실 주공5단지, 대치 은마 등 강남구와 송파구 일대 아파트 가격도 초강세를 보이고 있다.
4일 부동산114에 따르면 지난달 마지막주(8월27일~9월2일) 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.54% 올랐다. 주간 단위 상승률로 올 들어 최고치다. 특히 강남구 재건축 아파트값은 0.68%로 가장 많이 올랐고 지지난주(0.28%)보다 상승폭이 두 배이상 커졌다. 송파구는 0.57%, 서초구는 0.46% 올랐다. 실제 지난해 보합권에 머물렀던 것과 달리 올들어 가격이 파죽지세로 오르면서 1억원 넘게 뛴 강남 재건축 단지들이 많다. 지난달 은마 전용면적 84㎡는 올 초(11억 초반대)보다 1억5000만~2억원 가량 뛰더니 2006년 전고점 가격인 13억5000만원에 팔렸다. 개포동 개포주공1단지 전용면적 35㎡는 지난 1일 사상 최고가인 8억9000만원에 실거되면서 지난 주말 9억원으로 매물 가격표를 바꿔 달았다. 압구정동 신현대 전용면적 84㎡도 이달 역대 최고가인 17억2500만원을 찍었다.
함영진 부동산114센터장은 재건축 아파트값 급등기였던 2006년이 연상될 정도로 가격이 뛰면서 임계점을 넘어선 것으로 보인다”며 당초 시장은 분양권 전매 제한 등 강력한 대출 수요 억제책을 예상했지만 이번 정부 대책에서 빠지고 거꾸로 아파트 공급 축소가 나오자 시장이 이를 호재로 받아들이는 것으로 분석된다”고 진단했다.

지난1일까지 조합원 평형신청을 받은 개포주공1단지는 주민들 상당수가 중대형 아파트를 신청한 것으로 알려졌다. 개포주공2·3단지와 시영 등 인근 단지의 조합원들이 1~2년전 부동산 경기를 걱정해 중소형 평형으로 몰렸던 것과는 딴판이다. 은마아파트 상가 내 한 공인 중개사는 지난달 둘째주에 은마 전용 84㎡이 12억7000만원에 거래됐는데 불과 3주 사이 8000만원이 뛰었다”며 혀를 내둘렀다. 압구정동 G공인 관계자도 가격을 높게 불러도 팔려는 매도자가 없어 거래를 못하고 있다”며 가격이 단기간에 너무 올라 정부의 추가 규제가 발표되고 다시 시장이 가라 앉는 것은 아닌지 중개업자들끼리 걱정하고 있다”고 털어놨다.
이대로라면 강남 재건축 시장 앞으로 더 끓어오를 가능성이 있다는 게 전문가들의 지배적인 의견이다. 저금리 기조 속에 분양가상한제 폐지, 분양권 전매제한 완화, 초과이익환수제 잠정 유예 등 재건축과 관련된 부동산 규제가 대거 풀린데다 고분양가 논란에도 분양에 성공한 ‘디 에이치 아너힐즈(개포주공3단지) 등으로 재건축 기대감이 어느 때보다 높아서다. 박합수 국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 저금리 기조와 재건축 일반분양 흥행, 사업 진전 등이 맞물려 투자 수요가 늘고 가격이 상승하는 것”이라며 금리가 인상되거나 추가 규제책이 없는 이상 재건축은 상승세를 이어갈 가능성이 높다”고 말했다.
강남3구를 중심으로 재건축 시장의 제2전성기를 주목하지만 한편으로는 거품 논란도 생겨나고 있다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 재건축은 10년을 내다보는 장기 투자 프로젝트여서 다양한 정책 변수 등으로 그 사이 가격이 빠지지 말라는 법도 없다”며 조바심으로 인한 추격 매수는 자제해야 한다”고 강조했다.
[임영신 기자 / 이윤식 기자]