하남미사 `양도세 전가·다운계약` 극성

"전매 안 풀린 물건은 거래 안 합니다. 하지만 위례처럼 팔겠다는 사람이 양도세를 대신 내달라고 하는 물건은 있어요. 그래도 사겠다는데 어쩔 수 없는 거죠." 경기 하남 미사지구 일대 A공인중개소 관계자의 말이다.
국토부가 불법 분양권 거래 단속을 한 지 두 달째. '단속이 끝난 뒤' 분양권 시장에서는 사람들이 여전히 '양도세 전가·다운계약서'를 통한 거래를 이어가고 있는 것으로 전해졌다. 단속이 있던 6월 말, 일주일 정도는 그나마 거래가 잠잠한 분위기였지만 단속이 뜸해진 데다 저금리 속에 갈 곳 없는 투기성 자금이 수도권 인기 신도시로 모여들다 보니 분양권 웃돈이 강남 재건축처럼 '억대'로 올랐고, 부정 거래도 살아났다.
미사지구의 경우는 지난 7월을 기점으로 민간 분양이 끝난 상황이다 보니 청약 기회를 잡지 못한 사람들이 분양권 매매로 옮겨 가는 중이다. 19일 부동산정보업체 리얼투데이에 따르면 하남미사강변 더샵 리버포레 전용 113㎡형은 웃돈이 1억1550만원에 달했다.
미사지구에 속해 있는 하남 풍산동 인근 B공인 관계자는 "처음 분양권을 당첨받은 사람이 1차로 자신이 내야 할 양도세까지 웃돈에 얹어서 팔면, 그것을 사들인 사람은 2차로 또 양도세를 붙여 되팔다 보니 결국은 입주자나 맨 마지막으로 사게 되는 투자자가 덤터기를 쓰는 셈"이라며 "일종의 '폭탄 돌리기'인 셈인데 위례·미사·광교 같은 인기 신도시에서 이런 식의 손바뀜은 보통 두 번 이상 일어난다"고 전했다.

언뜻 보면 매수자에게 불리한 계약이기는 하지만 그래도 사겠다는 사람이 나서기 때문에 거래 관행이 끊이지 않는다. 미사지구에서 전용면적 85㎡ 정도 하는 아파트 분양권의 양도세는 4000만~4500만원 선이다. 일대가 수도권 공공택지이다 보니 전매제한이 1년이라는 점을 감안해 제한 기간이 지난 후 합법적으로 거래하는 것을 전제로 한 세액이다.
미사지구가 속한 풍산동·망월동 일대 대형 건설사 브랜드 아파트의 경우 전용면적 90~95㎡형 분양가는 4억5000만~5억원 선인데 대개는 8000만~1억원 선의 웃돈이 붙어 있다. 선동 '미사강변리버뷰자이' 전용 91㎡형은 기준 층의 분양가가 4억5000만~4억8000만원 선이다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 6월 들어선 5억2394만원에 거래됐다. 신고된 가격으로만 보면 분양가 대비 4000만~7000만원 선의 웃돈이 붙은 셈이다.
하지만 이것이 '진짜 웃돈'은 아니다. 미사 일대 분양권 매매를 알아봤던 C씨(40)는 "웃돈이 1억원이면 매수자가 실제로 내야 하는 금액은 여기에 양도세 4000만여 원을 붙인 액수"라며 "이를 거절하는 경우 매도자 측에서 중개사를 통해 다운계약서를 쓰는 게 어떻겠느냐는 반응을 보인다"고 말했다. 이에 대해 업계 관계자는 "양도세의 경우는 문제될 것을 감안해 현금으로 거래하는 식인데 4000만원 정도는 애초에 청약 당첨 시 계약 과정에서 내는 계약금 10%와 비슷한 수준이라 그런지 매수자들이 양도세 대신 내기를 꺼리지 않는 분위기"라고 말했다.
일각에서는 50%까지 매기는 높은 양도세가 문제라고는 하지만 시장을 들여다보면 단순히 제도의 한계가 아니라 인센티브의 문제도 있다. 미사 일대 망월동 인근 D공인 관계자는 "불로소득에 속하는 전매 차익에 높은 세율을 매기는 것은 공정성 측면에서 맞는 것 같다"면서 "양도세율 낮추기가 대안이라는 말도 있지만 지역별로 시장 상황이 제각각인 데다 투자 열풍이 부는 지역은 양도세를 대신 내더라도 사겠다고 하는 분위기라는 걸 감안하면 과연 어느 수준으로 양도세를 낮춰야 사람들이 적정하다고 할지는 의문"이라고 말했다.
한편 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "금리가 워낙 낮은 틈을 타 단기 투자자금이 한꺼번에 몰리다 보니 부정 거래도 판을 치게 되는 것"이라며 "투자자들이 금융상품보다는 부동산 쪽으로 눈을 돌리는 과정에서 분양권 전매 투자가 손쉬운 투자법으로 유행처럼 번진 이상은 단속이나 불법 거래 신고도 한계가 있다"고 지적했다.
정부가 집중 단속했다는 '불법 전매'도 여전히 이어지는 모양새다. 지난달 분양한 미사 일대 한 아파트에 당첨됐다는 E씨(51)는 "전매제한이 풀리려면 한참 남았지만 로열층·동과 상관없이 벌써부터 5000만~7000만원의 웃돈이 붙었다는 얘기가 오간다"며 "이른바 떴다방(이동식 불법 공인중개소)들이 인근 시세 등을 참고해 웃돈 수준을 만들어 놓는다고 하는데 '주먹구구' 같은 느낌을 지울 수 없다"고 말했다.
[김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]