강남 알짜 `대치 구마을·방배 단독` 재건축 꿈틀

'고분양가 대출 보증 규제·불법계약 단속' 등에도 열기가 여전한 강남 시장에선 요즘 대치동 일대 구마을이 재건축 사업을 본격화하면서 다시 한번 꿈틀대고 있다. 강남구청 등 업계에 따르면 가장 진행 속도가 빠른 구마을 1지구는 올 들어 관리처분총회를 연 후 최근 재건축 관리처분인가 신청을 마친 후 올해 말 이주를 앞두고 있다. 이어 3지구는 우여곡절 끝에 올해 2월 대림산업을 시공사로 정한 후 내년 3월께 일반분양에 들어갈 계획이다. 현재는 관리처분인가 신청을 위한 총회를 준비 중이다. 조합 설립 이후 내부 이견으로 진행 속도가 가장 뒤처졌던 2지구 역시 최근 사업시행인가를 신청한 상태다.
통상 재건축·재개발을 앞둔 집이나 상가의 몸값이 본격적으로 뛰는 시점은 관리처분인가를 전후한 때다. 가격은 정비구역 지정이 되는 시점부터 조금씩 오르지만 조합 내부 갈등이나 인허가 등 각종 변수로 인해 사업이 지연되거나 무산될 가능성이 있기 때문에 '이주·철거·착공'을 눈앞에 둔 관리처분인가 시점이 안정적인 투자 시기로 꼽힌다.
이 때문에 구마을 1·3지구 단독·다가구주택 역시 시세가 나날이 올랐다. 업계에 따르면 구마을 1지구는 현재 3.3㎡당 매매가격 시세가 4100만~4500만원 선이다. 2013년 12월 정비구역 지정을 받은 이후 2014년 상반기까지 3300만원 선이던 것이 지난해 10월 사업시행인가를 받은 이후에는 3800만~4000만원으로 올라섰다가 최근 들어 더 비싸진 것이다. 1지구와 비슷한 시기인 2015년 9월 사업시행인가를 받은 3지구 역시 당시 3.3㎡당 4000만원 선이던 집들이 지난 2월 시공사 선정 이후 더 올라 현재는 4300만~4400만원 선에 나왔다. 인근 B공인 관계자는 "비슷한 면적·층이라도 대지지분이나 추가분담금 액수 등에 따라 가격 차이가 나기는 하지만 전반적으로 지난해 말보다 시세가 10%가량 더 뛰었다"며 "1지구는 대지지분 35㎡에 건축면적 41㎡ 정도인 집이 5억10000만원 선"이라고 말했다.
이처럼 시세가 뛰는 데는 다양한 의견이 오간다. C공인 관계자는 "사업시행인가부터 관리처분까지 보통 3~5년이 걸리는 것을 감안하면 예상보다 빠르게 사업이 진행되고 있다"며 "입지가 워낙 좋다는 점 외에도 보증 규제 등으로 고분양가 책정이 어려워 보이자 여유 자금으로 조합원 물건을 미리 사들여 시세 차익을 보려던 사람들이 소리 없이 빠르게 움직이는 느낌"이라고 말했다.

'사교육 1번가'로 불리는 강남구 대치동에 둥지를 튼 구마을은 은마아파트와 마주하고 있다. 대치동 사거리와 학원가·아파트촌 사이에 자리한 데다 대현초, 대명중, 휘문중·고, 경기고 등 명문 학교와 현대백화점, 코엑스몰, 강남세브란스병원, 삼성서울병원 등 내로라하는 강남 내 편의시설이 둘러싸고 있는 곳이다. 계획안에 따르면 구마을 1~3지구는 총 1025가구 규모의 아파트 단지로 다시 지어진다. D공인 관계자는 "사교육의 메카인 데다 주변에 현대차 사옥이 들어서는 옛 한국전력공사 땅을 비롯해 한국감정원·서울의료원이 있던 땅에서 새로 개발이 이뤄질 예정이다 보니 시세가 오를 수밖에 없다"고 말했다.
업계에서는 초과이익환수제가 2018년 시행에 들어가는 만큼 이를 피하기 위해서는 내년 말까지 관리처분계획인가를 신청해야 한다는 마음에 조합들 발걸음이 바빠진 측면도 있다는 분석을 내놓는다. 대치동 구마을과 마찬가지로 강남권 알짜 땅으로 주목받는 서초 방배동 일대에서는 그간 재건축 반대 의견으로 갈등을 겪던 15구역이 지난 13일 서울시에 정비구역 지정안을 제출했다. 조합 등 관계자에 따르면 5·6구역은 이르면 이달 안으로 관리처분인가를 받을 것으로 예상된다.
한편 서초구청에 따르면 방배동 일대에는 방배 3구역, 5~7구역, 13~15구역 등 총 7개 구역에서 정비사업이 추진 중이다. 방배3구역은 오는 9월 '방배에코자이'(총 353가구·일반분양 54가구)를 분양시장에 낼 예정이다.
[김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]