[이제는 리모델링시대] `부동산 지각변동` 서울시 아파트 리모델링시대 개막

올 하반기부터 서울에서 지은 지 15년이 된 아파트는 최대 3개층 까지 높여 짓는 수직증축 리모델링이 가능해진다. 노후 아파트를 허물고 재건축하는 대신 리모델링해서 고쳐 쓰는 시대가 열린게 된 것이다. 올해 기준 서울 아파트의 절반, 2025년이 되면 서울 아파트 10채 중 9채는 리모델링 대상이 된다.
서울시는 15년 이상된 노후 아파트의 수직증축 리모델링을 허용하는 방안이 포함된 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획을 12일 공개했다. 서울시에 따르면 올해 기준으로 전체 4136개 단지 중 절반 수준인 2038단지가 지은 지 15년이 지나 리모델링이 가능하다. 1985년 이전에 지어져 재건축이 필요한 721개 단지와 2010년 이후 준공돼 일반 유지만 필요한 1377개 단지는 제외된다.
리모델링 대상이 되는 아파트는 대부분 10층 이상 중층 아파트로 저층 아파트에 비해 대지 지분율이 낮아 재건축 할 경우 추가분담금이 많고 사업성이 떨어진다. 또 이미 허용된 용적률을 다 사용해 지어 재건축도 못하고 낡게 될 경우 도시의 흉물로 전락하게 될 것이라는 지적이 많았다.
서울시가 이날 발표한 ‘서울형 리모델링은 공동주택에도 도시재생 개념을 도입해 주거지의 지속가능성과 공공성을 높이기로 한 것이 특징이다. 공공의 지원을 받아 아파트를 리모델링하고 증축된 단지 내 주차장 일정 부분을 지역사회 개방하고 부대·복리시설에 공공어린이집이나 작은 도서관 등을 설치해 공공성을 확보하는 새로운 방식의 리모델링이다. 지역재생과 공공성이라는 두 마리의 토끼를 잡겠다는 것이다.

시가 제시한 서울형 리모델링은 크게 ‘세대수 증가형리모델링과 ‘맞춤형리모델링으로 나뉜다.‘세대수 증가형리모델링 은 수평·수직 증축을 통해 세대수를 늘리는 것이다. 올해 기준 168개 단지가 세대수 증가형 대상지로 분류된다. 다른 리모델링에 비해 상대적으로 대규모 공사가 이뤄지는 ‘고비용리모델링이지만 가구수가 평균 15% 늘어나 사업성을 확보할 수 있다. 14층 이하 아파트는 2개 층, 15층 이상 아파트는 3층 까지 증축이 가능하다. 수직증축은 지난 2014년 주택법 시행 이후 가능했지만 광역자치단체들이 리모델링 기본계획을 수립하지 않아 허가가 나지 않았다. 서울시는 수직증축 리모델링시 주택법에 의무화한 안전진단 2회에 2차례를 추가 총 4차례 안전진단으로 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없애나간다는 계획이다.
맞춤형 리모델링은 1870개 단지가 대상지이며 설비, 수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 ‘저비용방식이다. 주차장을 확충하는 기본형, 평면확장형, 세대구분형, 커뮤니티시설 확충형 4개 세부유형을 주민들이 선택해 진행하게 된다. 정유승 서울시 주택건축국장은 기존 신축 위주의 재건축 사업은 자원 낭비나 이웃해체 같은 부작용이 있는 반면에 리모델링은 원주민 재정착과 공동주택의 지속가능한 도시재생이 가능하다는 장점이 있다”고 말했다
리모델링 활성화엔 시간이 걸리겠지만 장기적으로는 시장의 대세가 될 것이란 전망이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 재건축 규제가 대폭 완화됐기 때문에 리모델링이 활성화되려면 다소 시간이 걸릴 수 있다”며 현재 진행 중인 반포와 압구정 재건축이 마무리되는 시점엔 리모델링이 주택 시장의 대세로 자리잡을 것”이라고 말했다.
재건축 제도와의 형평성을 맞춰야 한다는 지적도 나온다. 예컨대 재건축 안전진단은 구청에서 비용을 부담하지만 리모델링은 주민들이 마련해야한다. 성남시는 리모델링 기금을 조성해 안전진단과 조합설립 등의 비용을 지원하고 있다. 전면 철거하는 재건축과 달리 건물을 놔두고 일부만 증축하는 리모델링 특성을 감안해 건물세와 취등록세 등의 요건 완화를 검토해야 한다는 의견도 있다
서울시가 리모델링 활성화를 위한 기본계획을 발표한 데 이어 국토교통부는 다음달 수직증축 리모델링 위한 ‘세대간 내력벽 철거범위를 행정예고할 계획이다. 국토부 관계자는 내력벽 철거범위는 단지마다 벽체 길이 등 상황이 다르기 때문에 10% 또는 20%로 획일적으로 규정하지 않을 것”이라며 증축형 리모델링 안전진단기준 고시와 메뉴얼 개정안을 곧 행정예고할 계획”이라고 말했다. 이에 따라 수직증축을 추진하는 단지마다 내력벽 철거범위는 다르게 나올 가능성이 크다. 일부 단지는 벽 일부를 허물 경우 현재 안전등급 범위를 벗어날 수 있어 내력벽 철거가 불가능할 수도 있다. 이 경우 단지마다 상이한 철거범위를 두고 조합과 지방자치단체 간 마찰이 빚어질 가능성도 배제할 수 없다. 업계 관계자는 세대간 내력벽은 아파트 하중을 지탱하는 척추와 같기 때문에 철거는 신중하게 허용하게는 바람직하다”고 말했다.
[김기정 기자 / 문지웅 기자 / 임영신 기자]