[TAX&LAW] 내집연금 3종 세트 `얼리버드` 혜택 누려볼까

우리나라 은퇴자의 자산은 대부분 부동산에 집중돼 있다. 그나마 주택이나 아파트 한 채가 대부분이다. 또한 은퇴자 중 일부는 자녀교육비와 자녀 결혼비용을 부담하느라 은퇴 후 금전적 어려움을 겪고 있는 것이 현실이다.
주택연금을 잘 활용하면 노후에 안정된 생활을 유지하는데 매우 유용하다. 주택연금의 개념 및 세제 혜택, 주택 연금에 혜택을 더한 ‘내집 연금 3종 세트에 대해 살펴보기로 하자.
주택연금이란 만 60세 이상자가 소유한 주택(9억원 이하)을 주택금융공사에 담보로 제공하고 주택소유자 및 소유자의 배우자가 평생 매달 고정액을 연금으로 지급받는 제도이다.
신청 자격은 주택소유자 또는 배우자가 만60세 이상이다. 국가가 연금을 지급보증하기 때문에 평생 자신의 집에서 거주하면서 일정하게 안정적으로 노후 생활비를 지급받을 수 있으며, 주택연금 계약 만료 후 남은 주택 가치에 대해서는 자녀에게 상속된다.

주택 연금에 혜택을 더한 ‘내집 연금 3종 세트가 4월25일에 출시될 예정이다. 내집연금 3종세트는 연령과 소득수준에 따라 ▶저가주택 보유자 대상 우대형 주택연금 ▶40~50대 대상 주택연금 사전예약 보금자리론 ▶60대 대상 주택담보대출 상환용 주택연금으로 3가지로 구분한다.
첫째, 저가주택 보유자 대상 우대형 주택연금이다. 소득이나 자산이 일정 기준 이하인 고령층에 대해 더 많은 연금을 지급하는 ‘우대형 상품 이다. 둘째, 40~50대 대상 주택연금 사전예약 보금자리론이다. 대상자가 보금자리론을 받아 집을 살 때 60세 이후에 주택담보대출을 전환하여 주택연금을 가입하겠다고 사전 예약하면 최고 연 0.3%의 보금자리론 금리우대 혜택을 주는 방식이다. 마지막은 60대 대상 주택담보대출 상환용 주택연금이다. 60대 이상 노년층이 대상이며 기존 주택담보대출에서 연금으로 전환할 수 있는 상품이다. 기존 대출금에 대한 원리금과 이자 부담 없이 노후자금을 정기적으로 지급한다.
주택연금 지급액은 가입자의 생존확률, 주택가격 상승률, 이자율 변동 등을 합리적으로 예측하여 산출하게 되며, 집값이 폭락하거나 폭등하더라도 연금액은 변동이 없다. 즉, 주택연금은 가입 당시 주택가격을 기준으로 결정되고, 처음 결정된 연금액을 주택금융공사가 보장하기 때문에 그 금액이 동일하게 지급된다.
또한, 가입 이후 주택가격이 오르는 경우 가격 상승분은 후손에게 귀속된다. 즉, 가입자 부부가 모두 돌아가시는 시점에 주택가격이 주택연금 수령액보다 더 크다면, 차액에 대하여 상속이 가능하다.
또한, 주택연금의 가입시 발생하는 비용의 대부분은 초기보증료와 연보증료이다. 초기보증료는 주택가격의 1.5%(최초 가입시 산정), 연보증료는 보증잔액의 0.75%(매년 산정)이다. 이러한 보증료는 즉시 납부하는 것이 아니라 계약종료시 정산하게 된다.
주택연금 가입시 근저당 설정액에 대한 등록면허세, 지방교육세, 농어촌 특별세가 전액 면제 된다. 또한, 주택공시가격 5억 이하 부분에 대하여 매년 재산세가 25%감면되며, 주택연금 관련 매년 발생한 이자비용 상당액에 대하여 연 200만원을 한도로 연금소득금액에서 공제된다. 즉, 국민연금, 사적연금 등 연금소득이 있는 가입자에 한정해 이자비용 공제 효과를 누릴 수 있다.
세제 혜택은 가입시기 및 주택가격에 따라 달라질 수 있다. 예를 들면 주택가격 3억원일 경우와 주택가격이 7억원일 경우 근저당 설정액이 차이가 나기 때문에 등록면허세, 지방교육세, 농어촌 특별세 면제 금액, 국민주택채권 면제금액이 달라진다. 또한, 주택가격이 달라질 경우 재산세 과세표준이 달라지므로, 재산세 감면액이 차이가 발생한다. 즉 주택가격이 높을수록 세제혜택은 더더욱 높아진다.
그리고, 가입 연령에 따라 근저당 설정금액이 달라진다. 따라서 가입연령이 빠를수록 세제 혜택은 더더욱 높아진다.
만 60세에 주택연금 가입시 주택가격이 3억원일 경우 세제혜택은 약 580만원인 반면, 주택가격이 7억원일 경우 세제혜택은 1350만원으로 높아진다. 또한, 만 70세에 주택연금 가입시 주택가격이 3억원일 경우 세제혜택은 약 390만원인 반면, 주택가격이 7억원일 경우 세제혜택은 970만원으로 높아진다.
[정진형 KB국민은행 WM컨설팅부 세무전문위원]