`악성` 준공후 미분양은 소폭 증가 그쳐

미분양 주택이 크게 늘어난 데는 사상 최고 수준으로 쏟아진 분양 물량이 가장 큰 영향을 미쳤다. 지난해 10월 8만4412가구, 11월 7만3336가구 분양 승인이 떨어졌다. 분양시장이 활기를 띠자 인허가 물량을 바로 착공하는 경우가 늘어난 것도 한몫했다.
미분양 규모는 지방에서 전월보다 33.4%(7729가구)나 급증한 3만875가구에 달했다. 분양이 훨씬 많았던 수도권에서는 전월보다 15.3%(4059가구) 늘어난 3만637가구로 지방보다 더 적었다. 서울 미분양은 전월보다 105%(253가구) 증가한 494가구에 그쳤다. 미분양 물량이 가장 많았던 곳은 분양이 집중됐던 경기도로 전월보다 18.9%(4128가구) 증가한 2만5937가구였다.
미분양이 급증한 곳은 경기에 이어 충남(2447가구), 대구(2282가구), 경북(2148가구) 순이었다. 주로 경기도 평택·파주와 대구시 달성군, 충남 천안시 등 공급이 집중된 지역 탓이다. 반면 충북(-459가구), 인천(-322가구), 전북(-109가구) 등은 미분양이 오히려 줄었다.
주택 규모별 미분양을 봐도 공급이 많이 이뤄진 전용면적 85㎡ 이하 중소형이 가장 많았다.
미분양은 당분간 늘어나겠지만 증가속도는 둔해질 전망이다. 지난해 12월 분양승인이 3만2107가구로 급감하고 올 1월에도 1만가구에 못 미칠 것으로 추산되기 때문이다. '악성'으로 꼽히는 준공 후 미분양도 1만477가구였던 지난해 11월보다 0.4%(41가구) 늘어난 1만518가구에 그쳤다. 2005년 11월 1만405가구를 기록한 이후 가장 낮은 수준이다.

당국은 공급과잉과 미분양 증가 우려가 과도하다는 반응이다. 우리나라 노후주택과 재건축·재개발 대체수요를 고려할 때 주택 보급률 110%까지는 문제가 없다는 것이다. 올해 분양물량이 35만가구로 지난해보다 30% 줄어들 것으로 예상되는 만큼 시장에서 충분히 소화 가능하다는 진단이다.
시장경제하에서 각 주체들은 다양한 지표를 통해 의사결정을 한다. 주택구매자, 공급자, 정책결정자 모두 마찬가지다.
현재 미분양 수준에 상관없이 미분양이 증가하는 주기에 진입했다면 공급자들은 향후 물량과 속도 조정이 필요하다.
미분양 주택이 증가하고 있다는 것은 신규 분양 물량을 계속 밀어내기 어려운 지표임이 분명하다. 과거 자료를 분석해 보면 미분양 주택은 쌓이는 속도보다 처분하는 데 훨씬 오랜 시간이 소요된다. 통상 미분양이 증가하면 최고치까지 축적되는 시간은 채 1년이 걸리지 않는다. 반면 최대 미분양 물량이 장기 평균 이하로 감소하기까지는 4년 이상 걸렸음을 간과해서는 안 된다.

그러나 거주 목적 수요자라면 물량이 많아지면서 오히려 선택 폭이 넓어질 수 있다. 가격이나 품질 면에서 공급자들 경쟁이 치열해지기 때문이다.
정말 중요한 것은 정책당국자들 포지션이다. 정부는 시장 상황을 판단함에 있어 단기적인 신호와 장기적인 신호를 구분해야 한다. 미분양 증가가 과도한 심리 위축이나 경직된 금융정책으로 이어지지 않게끔 해야 한다. 공급 부문에 있어서도 단기적인 대출 옥죄기보다는 인허가나 택지 공급부터 서서히 물량 조절을 해야 할 것이다.
지금은 경기 사이클이 변하는 시기다. 그래서 시장지표가 주는 신호와 소음의 구별이 더 중요하다.
최근 우리나라 주택시장 주요 지표 해석에도 이런 소음과 선입견이 적잖이 있는 상태다. 지금이야말로 소음과 선입견을 배제하고 시장을 제대로 볼 수 있는 안목이 중요하게 부각되는 시점이다.
[김현아 명예기자(건설산업硏실장) / 도움 = 이한나 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]