수도권 내년 2월부터 주택담보대출시 소득 심사 강화…비수도권은?

수도권 내년 2월부터 주택담보대출시 소득 심사 강화…비수도권은?



은행들이 주택담보대출을 내줄 때 소득 심사를 한층 강화하는 내용의 가계부채 관리 대책이 수도권에선 내년 2월, 비수도권에선 내년 5월부터 시행됩니다.

14일 전국은행연합회는 대출구조를 처음부터 나눠 갚는 방식으로 전환하도록 하는 내용의 '여신심사 선진화 가이드라인'을 마련해 수도권은 내년 2월 1일, 비수도권은 내년 5월 2일부터 적용한다고 밝혔습니다.

이 대책이 본격적으로 적용되면 은행권에서 주택을 담보로 돈 빌리기가 한층 까다로워져 올 들어 활황세를 보인 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 전망으로, 특히 소득심사가 상대적으로 느슨했던 비수도권을 중심으로 '체감 변화'가 클 것으로 보입니다.

앞서 금융위원회, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부, 한국은행 등 정책당국은 1천200조원대에 육박한 가계빚 문제에 대응하기 위해 가계부채 관리협의체를 구성하고 지난 7월 가계부채 종합 관리방안을 공동으로 마련해 발표했습니다.

이날 내놓은 가이드라인은 정부의 가계부채 대책을 구체화한 후속조처로, 실제 은행권이 현장에서 참고하는 업무지침서적인 성격입니다.

가이드라인은 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았습니다.

주요 내용을 보면 은행은 우선 채무상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 주택대출 신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악합니다. 이 때 소득증빙은 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득을 제출하는 것이 원칙으로 하기로 했습니다.

다만 증빙소득으로 확인이 어려울 경우 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 소득(신고소득)을 활용하도록 했습니다.

총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 많았으나, 최저생계비는 집단대출, 소액대출(3천만원 이하)에 한해 영업점장 관리하에 제한적으로 허용키로 했습니다.

주택구입자금을 위한 대출은 원칙적으로 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식(비거치식 분할상환)만 가능해지며, 원칙적으로 비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 ▲신규 주택구입용 대출 ▲주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) ▲주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우 ▲신고소득을 적용한 대출 등입니다.

이런 조건에 해당하지 않는 대출은 예전과 마찬가지로 만기 일시상환 대출이나 거치식 대출을 여전히 할 수 있습니다.

이런 조건에 해당하지 않는 대출은 예전과 마찬가지로 만기 일시상환 대출이나 거치식 대출을 여전히 할 수 있습니다.

우선 재건축 아파트 등의 중도금 집단대출이나 불가피한 채무 인수, 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 경우는 예외로 인정되며, 의료비·학자금 등 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우는 비거치식 분할상환 원칙에서 배제됩니다.

신규로 변동금리부 주택담보대출을 취급할 때는 '상승가능금리(stress rate)'를 추가로 적용해 대출한도 산정에 활용하기로 했습니다.

상승가능금리는 한국은행이 발표하는 신규취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시하기로 했다. 이달을 기준으로 한 상승가능금리는 2.7%입니다.

은행권은 상승가능금리를 토대로 산정한 DTI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리 대출로 유도하거나 80%를 초과하지 않는 선에서 대출 규모를 안내하도록 할 방침입니다.

이밖에 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영하기로 했습니다.

이를 위해 각 금융권의 대출정보를 취합해 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출하고, DSR가 은행에서 판단하는 적정 수준(예: 80%)을 초과하는 대출자에 대해서는 은행이 자체적으로 사후관리대상으로 선정해 부실화를 예방하기 위한 모니터링을 진행하기로 했습니다.

가이드라인이 수도권과 비수도권에 각기 다른 일자에 적용되는 것과 관련해 손병두 금융위 금융정책국장은 "DTI 규제가 적용되고 있지 않은 비수도권의 경우 소득증빙 강화 관행이 자연스럽게 안착할 시간이 필요해 시행 시기를 5월로 정했다"고 설명했습니다.

한편 금융당국은 이번 대책에 따른 풍선효과로 보험권으로 대출수요가 이동할 수 있다고 보고 보험협회 중심의 태스크포스를 구성, 내년 하반기 시행을 목표로 '보험권 여신심사 선진화방안'을 만드는 작업에 착수했습니다.

[MBN 뉴스센터 / mbnreporter01@mbn.co.kr]