강남 한강변 재건축 `층수 전쟁 2라운드` 막 올랐다

서울 한강변 아파트 층수 갈등이 ‘제 2라운드에 접어들고 있다.
이달 초 통합재건축을 위해 조합설립변경인가를 받은 신반포3차와 반포경남, 신반포23차 등이 최고 층수를 45층으로 결정해 서울시측과 마찰이 예고되고 있어서다.
18일 부동산업계에 따르면 신반포3차 등 통합조합은 최고 45층 21개동 3043가구 규모로 재건축하는 방안을 추진키로 했다. 한강공원으로 연결되는 지하통로를 조성하는 등 파격적인 공공기여를 통해 단지 최고 층수를 늘리겠다는 것이다.
앞서 서울 서초구 반포동 반포주공1단지의 서울시 첫 경관심의 때 층수 갈등 1라운드가 벌어졌던 것의 연장선이다. 반포주공1단지는 한강변과 현충원 일대는 층수를 5층과 10층 이하로 각각 낮추는 대신 단지 중심부를 45층으로 올리는 방안을 내놨지만 최근 최고 층수가 35층으로 사실상 확정된 상태다.

신반포3차·반포경남·신반포23차 통합재건축 관계자들은 최고 층수 45층을 어떻게든 서울시에서 얻어내겠다는 각오다. 그 이면에는 ‘특별건축구역 제도가 있다. 특별건축구역은 획일적인 도시 미관을 개선하고 창의적인 건축물을 만들기 위해 2008년 도입됐다. 특별건축구역으로 지정되면 용적률은 변함이 없지만 동간 간격과 도로사선제한, 층고 등 건축법 규제가 완화된다. 반포주공1단지와 신반포3차 통합단지는 특별건축구역 지정을 전제로 45층 설계안을 내놨다.
문제는 서울시가 지난해 4월 ‘한강변 관리방향의 스카이라인 원칙에서 용도지역에 따라 2종 일반주거는 25층, 3종 일반주거는 35층, 상업·준주거는 40~50층 등으로 최고 층수를 제시해 절충이 쉽지 않다는 점이다. 서울시 관계자는 경관상의 고려가 없을 수 없지만 서울 아파트는 최고 35층 이하로만 지을 수 있으며, 이는 특별건축구역 지정 여부와 상관없이 적용될 것”이라고 말했다.
이에 대해 특별건축구역에 정통한 업계 관계자는 층수가 35층으로 묶이면 특별건축구역을 적용해도 비슷한 높이의 건물들이 들어서게 된다”며 과거보다 조금 나아진 성냥갑 아파트를 짓는다고 봐도 무방하다”고 지적했다. 잠실 리센츠와 엘스 등 30여층 안팎의 건물들이 빽빽하게 꽂힌 병풍 단지와 별반 차이가 없다는 얘기다.
반포주공1단지는 기존에 5층 이하로 설계하려던 한강변 건물을 중저층 이상으로 높이는 등 전체적으로 동별 층수 차이가 거의 나지 않도록 설계될 가능성이 높다. 기부채납도 15%에서 10% 안팎으로 줄이기로 했다. 한 건축사사무소 관계자는 특별건축구역으로 지정되더라도 인동거리 완화 등으로 한강 조망 가구 수가 다소 늘어나겠지만 스카이라인은 단조로울 것”이라고 말했다.
서울시에 따르면 현재 특별건축구역이 적용된 아파트는 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크가 유일하다. 오세훈 전 서울시장 시절 특별건축구역 지정 권고를 받았다. 최고 38층 아파트로 주로 알려져 있지만 전체 15개동 가운데 중앙 타워형 건물을 제외하면 나머지는 3층, 13층, 14층, 16층, 19층, 21층, 22층, 26층, 31층, 33층, 35층 등 층수 종류가 12개에 달한다. 한강에서 바라볼 때 저·중·고층 건물이 어우러진 경관이 완성된 덕분에 우수디자인 인증도 받았다. 대신 조합은 한강 조망이 가능한 38층 건물에 인근 지역 주민들도 이용 가능한 스카이라운지를 만드는 등 공공기여로 커뮤니티시설을 법정 기준 면적보다 3배 이상 늘렸다.
업계 관계자는 사업성이 중요한 민간 입장에서 정해진 용적률을 다 찾아 쓰려면 전체 단지 중 몇몇 건물은 높이를 낮추는 대신 다른 건물은 몇개층 높이는 식으로 조정을 해야하는데 최고 층수가 일률적으로 정해지면 특별건축구역을 신청할 메리트가 없다”고 말했다. 이런 사정 때문에 특별건축구역 제도가 유명무실해지는 것 아니냐는 지적이 나온다. 층수 인센티브가 없으면 민간은 시큰둥하고 서울시는 개발이익이 강조될 경우 특별건축구역 지정은 어렵다는 입장이어서다. 건축사사무소 예지학의 김진욱 대표는 특별건축구역제도가 잘 운용되면 단조로운 고층형 아파트 배치에서 벗어나 경관이 업그레이드 되면서 도시 경쟁력이높아지고 외관의 우수성이 향후 집값에 반영될 가능성이 높아 모두가 윈윈할 수 있다”며 조합은 공공기여에 관심을 갖고 시는 층수 문제에서 유연성을 발휘해야 한다”고 지적했다.
[임영신 기자]