월세시대 가속 `임대주택조합` 등장

주택 임대차시장 중심 축이 전세에서 월세로 옮겨가는 지각변동을 겪는 와중에 '임대주택조합'이 등장해 주목받고 있다.
18일 부동산 업계에 따르면 경남 거제시 소동임대주택조합은 12월 착공을 앞두고 있다. 거제시와 업계에 따르면 소동임대주택조합은 '임대주택조합' 첫 사례로 2013년 조합 설립인가를 받은 후 거제 일운면 소동리에 전용면적 59~84㎡형 총 692가구('지세포오션시티')를 짓는다는 계획이다. 조합원은 동네 사정에 어둡지 않은 30대와 40대 인근 대기업 종사자들 혹은 부산·울산 등 인근 거주자들이 상당수다. 이외에도 사업을 진행 중이거나 검토 중인 곳은 지난 4월 조합설립을 마쳤다는 '밀양삼문미소지움'을 비롯해 부동산 열기가 도는 부산·울산·경남 등지다.
시장 초기인 만큼 가능성은 열려 있다. 건설 업계에선 서희건설에 이어 신성건설이 시장에 뛰어들었다. 지세포오션시티 시공을 맡은 서희건설 관계자는 "지역주택사업에 이은 새로운 영역으로, 수익성 여부에 대해선 보수적으로 판단해 진출한 만큼 다른 건설사에서 노하우를 묻기 시작했다"고 말했다.
홍보는 건설사와 별개로 조합 측과 계약한 업체들이 홍보관 운영 외에 전화를 통해 투자를 권유하거나 온라인 블로그를 통해 선전하는 식이다. '지역 최초' '분양가 확정'이란 문구부터 시작해 "수익률 20%에 30·40대 '부자 아빠'들이 투자하려고 몰려든다" "수익형 부동산 중에 도시형생활주택과 오피스텔이 '석', 월세 아파트는 '옥' "이라는 말도 나온다.

임대주택조합은 '임대주택법'에 따라 두 명 이상이 모여 임대 수익을 얻을 목적으로 집을 지은 후 수익을 나누는 민간 사업이다. 2002년 임대주택법 개정을 통해 도입됐지만 당시엔 수익형 아파트에 대한 인식이 낮았고 이어 2008년 글로벌 금융위기 여파로 실제 시행된 사례가 없었다.
투자하는 경우 전용면적별로 재산세가 차등 감면되고 종합부동산세 합산 배제 외에 임대사업자에 대한 양도세 혜택을 준다. 임대 의무 기간인 5년이 지나면 분양 전환도 가능해 시세 차익까지 노려볼 수는 있다. 민간사업이지만 무주택자에게 저렴하게 내 집 마련 기회를 주기 위한 '지역주택조합'과 사업 목적이 달라 거주지·주택 보유 여부 등과 무관하게 조합원이 될 수 있다. 원칙적으로 임대료 산정 제한이 없다.
초기이다보니 최근 성행하는 지역주택조합과 마찬가지로 갈등·피해에 대한 대처 방안이 부족한 게 현실이다. 밀양시 건축과 관계자는 "조합 탈퇴 시 이미 지급한 조합비를 반환받을 수 있는 규정 등이 없기 때문에 가입·탈퇴에 관한 조합 규약을 꼼꼼히 봐야 한다"고 말했다. 업계에 따르면 금융권도 대출을 꺼려 사업비 확보가 쉽지 않아 착공에 이르는 기간이 불확실하다.
지역주택조합과 마찬가지로 개인 조합원이 사업 진행 정보를 제대로 알 길이 없고 '추가 분담금'이 생기면 수익률도 장담할 수 없다. 소동임대주택조합 역시 착공을 앞뒀지만 단지 인근 도로 건설 비용 등 풀어야 할 과제가 남아 있다. 김승배 피데스개발 대표는 "기존 지역주택조합이 조합원 모집 등이 잘 되지 않자 설립 요건이 덜 까다로운 임대주택조합으로 방향을 트는 경우가 대부분"이라며 "조합이 임대 수익을 어떻게 나눠주겠다는 건지, 일반 분양 아파트를 사서 임대 놓는 것과 뭐가 다른지 불분명하다"고 지적했다.

강원도 '정선미소지움'의 경우 조합비를 받지 않지만 가입 시기별로 분양가를 다르게 책정해 나중에 가입한 조합원이 비용을 더 내게 된다. 애초에 3.3㎡당 분양가는 570만원 선이었지만 이후 단계에서는 680만원 선으로 높아지는 식이다.
홍보사들은 사업비 일부는 공적자금 지원을 받아 조합원 부담이 적을 것이라고 하지만 지원 여부가 확정되지 않은 데다 국민의 돈인 공적자금을 쓰면 임대료 산정에 제한이 가해지기 때문에 애초에 선전한 20%대의 연 수익률이 날지는 알 수 없다. 안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원은 "투자자라면 '토지 확보' 여부를 비롯해 조합비 입출금 내역 등을 확인할 수 있도록 신탁사가 자금을 관리하는지 등을 따져야 한다"고 말했다.
[김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]