부동산임대시장 쌍두마차 ‘행복주택·뉴스테이’ 통할까

지난 2012년 대통령 선거 당시 박근혜 후보의 대선 정책공약집 214쪽에는 렌트푸어 대책 첫번째로 행복주택 프로젝트가 제시됐다. 철도부지 상부에 인공대지를 조성하고 그곳에 아파트·기숙사·상업시설을 건설하는 새로운 개념의 임대주택인 행복주택 사업을 전개한다는 것. 당시 대선 캠프에서는 취임 후 5년간 약 20만 가구를 공급한다는 구체적 목표까지 내놨다.
행복주택 사업은 이후 우여곡절을 겪었다. 시범지구로 지정됐던 목동 유수지는 주민 반발로 인해 최근 해제됐다. 잠실·송파쪽 분위기도 심상찮다. 일단 시범지구 사업엔 후한 점수를 주기 어려운 상황이다. 다만 공약 제시 후 4년이 되는 오는 10월 서울에서 행복주택 847가구가 입주를 시작해 본격적인 막이 오르는 만큼 변화 여지가 없지 않다. 송파삼전지구 ‘행복주택 서울삼전 40가구를 비롯해 △서초내곡지구 도시형생활주택 87가구 △구로천왕지구 천왕7단지 374가구 △강동강일지구 강일11단지 346가구 등이다. 국토부 관계자는 대상지 선정 시 지방자치단체와 협의를 거치는 등 제도를 개선해 현재 총 116곳 7만가구 입지를 확정했다”며 오는 2017년까지 14만 가구를 차질없이 공급할 계획”이라고 말했다.
행복주택은 2030세대 주거안정을 위해 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등에게 교통이 편리한 역세권을 중심으로 주변 시세보다 20~40% 싸게 제공된다. 전용면적 45㎡ 이하로만 공급되고 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등은 최장 6년간 거주할 수 있다. 계획대로 진행되면 젊은층에는 새로운 주거형태로 자리잡을 전망이다.
행복주택이 2030세대를 위한 공공임대주택이라면 기업형 임대주택 ‘뉴스테이는 중산층을 위한 브랜드 임대주택이다. 지난 1월 중산층 주거혁신 방안의 하나로 도입됐고 지난 11일 국회에서 ‘민간임대주택에 관한 특별법 등 뉴스테이 3법이 모두 통과되면서 제도 기반이 갖춰졌다. 뉴스테이는 의무임대기간(8년)과 임대료 상승률(연 5%) 제한만 받을 뿐 초기 임대료 규제와 임차인 자격·공급면적 제한 등 규제를 적용받지 않는다. 민간 임대아파트와 다른 것은 건설사 분양전환 의무도 없다는 점이다. 뉴스테이는 4인 가족 기준 중위소득(354만원) 50~150%에 해당하는 중산층이면 청약통장 없이도 신청 할 수 있다. 소득 분위로 따지면 3분위부터 9분위까지 해당한다.

다른 공공임대주택 보다 입주 자격 폭이 넓지만 초기 임대료에 대한 규제가 없어 주변 시세 수준에 공급된다. 실제로 서울 신당동 뉴스테이 전용 25㎡ 임대료는 보증금 1000만원에서 월세 65만원으로 주변 시세(보증금 1000만원에 월세 63만원) 수준이다. 주택업계 관계자는 뉴스테이 초기 임대료는 주변 시세와 비슷한 수준이지만 입주시점 까지 1~2년 시차가 있기 때문에 실제로는 낮은 편”이라고 말했다.
최근 정부가 나서 뉴스테이 참여 건설사들에 대한 출구도 마련했다. 뉴스테이를 전부 매도할 때 입주자와 주택기금에 대한 불이익만 없다면 매수인측에게도 세제·금융 지원을 유지키로 한 것이다. 국토부가 연말까지 총 1만8000가구 뉴스테이 사업공고를 내고 내년엔 한국토지주택공사(LH) 용지 1만가구분을 공개하는 등 사업을 본격화하면 효과는 커질 수도 있다는 진단이다.
[문지웅 기자]