국내 첫 대토개발리츠 첫삽 떴다

2010년 도입됐지만 활성화되진 못했던 대토개발리츠가 21일 드디어 첫삽을 떴다. ‘대토개발리츠란 현금대신 대토보상권을 현물출자 받아 대토조성용지의 개발사업에 투자할 목적으로 설립된 개발전문 위탁관리리츠다. 택지개발지구 등에서 현금위주로 보상됨에 따라, 시중 유동성이 확대돼 보상금이 부동산 시장의 불안한 요인이 되지 않도록 하고, 원주민의 재정착을 제고하기 위해 도입됐다.
21일 한국경우AMC에 따르면, 동탄2신도시의 제1호 대토개발리츠가 21일 착공에 이어 다음 주 기공식을 갖는다. 경기도 화성시 동탄면 822-104에 토지면적 1491㎡, 연면적 1만2900㎡의 지하 3층~지상 10층 규모의 근린생활시설인 ‘동탄역 퍼스트빌 프라자 상가로 지어지며, 지난해 9월 영업인가를 받은 데 이어 지난 4월 22일 건축허가를 받았다.
재향경우회와 국민은행, 롯데건설, 두산건설 등이 대주주인 한국경우AMC는 2009년 12월에 국토교통부로부터 인가를 받은 리츠자산관리회사다.
대토개발리츠는 수용된 토지소유 원주민이 LH공사와 대토 보상계약을 체결해 현금대신 취득한 대토보상권을 리츠에 현물출자하고, 리츠는 이를 기반으로 대토조성용지를 매입해 개발사업을 시행한 후 얻은 수익을 주주들에게 배당한 후 청산하는 구조다.

송영춘 한국경우AMC 자산운용본부장은 다른 일반 리츠와는 달리 주식 공모의무와 상장의무가 각각 면제될 뿐만 아니라, 영업인가 이전 또는 최소자본금을 갖추기 전에도 대토보상권의 현물출자가 가능하다”며 일반 공급용지에 비해 상대적으로 우수한 입지를 선점할 수 있고, 소액의 대토보상자들이 공동으로 개발사업에 참여할 수 있다”고 설명했다.
또한 대토조성용지 중 일반상업용지의 공급가격은 공급예정가격(감정평가액)의 120% 이내에서 확정되므로, 인접한 일반 상업용지의 평균 낙찰률을 고려해 볼 때 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 매입하게 된다”고 덧붙였다.
여기에 대토보상자 입장과 대토개발리츠의 도입 취지에 부합하도록 조특법 및 지방세특례제한법 등의 관련 세법 개정이 뒷받침된다면 대토보상 확대는 물론 대토개발리츠 활성화도 가능하다는 것이 리츠관계자들의 주장이다.
현재 공익사업시행으로 대토보상자(거주자)가 토지 등을 LH공사에 양도하는 경우 발생한 양도차익에 대해서는 과세이연을 받을 수가 있으나(조특법 제77조의2), 대토개발리츠에 현물출자하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다는 부분이 걸림돌이다.
대토보상자가 직접 대토조성용지를 취득하는 경우 취득세는 면제되지만(지특법 제73조), 대토보상권을 대토개발리츠에 현물출자해 대토개발리츠가 대토보상권에 기해 대토조성용지를 취득하는 경우에는 취득세 면세 혜택을 받을 수가 없다는 부분도 함께다.
송영춘 본부장은 지난해 전체 AMC 중 6개 회사 정도는 사업을 못했을 정도로 리츠는 부동산경기와 직결돼있다”며 관련 세법을 개정하면 대토개발리츠가 더욱 활성화될 수 있다”고 설명했다.
[매경닷컴 이미연 기자]