수도권 상가 분양대전속 성공투자 요령

오피스텔·분양형 호텔 등이 너도 나도 들어서고 있지만, 뭐니 뭐니해도 수익형 부동산의 꽃은 상가다.
더욱이 저금리 기조 속에선 기대 수익률이 3%이상만 난다면 투자를 해보겠다는 사람들이 나오는 분위기이다 보니 요즘 분양 물량이 쏟아지는 서울과 수도권 일대 신도시나 택지지구 역세권 상가에 대한 관심도 늘어나는 추세다.
새 아파트들이 대거 들어서 입주 인구가 많은 신도시·택지지구 상가는 상권 형성 초기에 수요를 선점할 수 있어 임대 수익 뿐 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다는 점이 장점으로 통한다. 특히 신흥 상권은 접근성이 편리하고 유동인구가 많은 역을 중심으로 형성된다는 점 때문에 신도시·택지지구에선 역세권임을 내세우는 상가들이 많다.
하지만 방심은 금물. 신도시 상가 분양의 경우에는 상권이 형성되지 않은 이른바 ‘보이지 않는 상권을 예상하고 분양을 결정해야 하기 때문에 적정 분양가가 얼마일지에 대한 판단이 쉽지 않다. 임대 수익 여부 역시 불확실한 것이 현실이기 때문에 투자에 앞서 자기만의 원칙을 세우고 꼼꼼하게 짚어보는 게 중요하다.

임채우 국민은행 부동산 전문위원은 기업, 관공서, 지하철, KTX역 등이 들어서는 신도시·택지지구 상가의 경우 향후 개발 호재로 관심이 높다”며 다만 상가는 층별로 가격이 천차만별이라는 점 외에도 초기 상권 형성에 최소 2~3년은 시간이 걸린다는 점, 신도시 상가라고 해도 수익률이 최소 5%는 나와야 투자의 의미가 있다는 점등을 고려해 기대 수익률을 계산해야 한다.”고 말했다.
위례신도시, 경기 미사지구, 동탄신도시 등에서 최근 신도시 상가 분양 물량이 나오고 있다.
우선 위례신도시 일대에선 서울 지하철 8호선 우남역(2017년 개통 예정) 주변 상가들이 줄지어 분양에 들어간다. 사업 면적 677만 4628.7㎡에 4만3419가구가 들어서는 위례신도시는 강남권의 마지막 신도시로도 불릴 정도로 인기가 높다. 서울 강남 세곡동과 경기 성남 복정동을 동서로 연결하는 위례터널이 지난 4월 7일 개통되면서 가까운 우남역 주변에서도 역세권 상가들이 이 달부터 신규 분양에 나선다.
‘위례 우남역 트램스퀘어는 위례신도시 C2-4~6블록 트램라인과 우남역(2017년 예정) 역세권에 들어서는 우남역푸르지오 단지 내 상가다. 총 계약면적 1만 2473㎡ 규모의 상업시설로 전용률이 52.4%이며 높은 층고와 테라스(일부) 를 뒀다는 점이 특징이다. 전용면적 3.3㎡당 분양가는 5200만~7570만원 선이다.
KCC건설이 위례신도시 일반상업1-1-2블록에 짓는 ‘위례 우남역 KCC웰츠타워 주상복합 상가는 지상 1~4층에 전용면적 23~119㎡ 형 총 75개 점포로 구성됐다. 이 중 지상 1층~4층 상가 전용면적 23~119㎡ 형 75개 점포 중 일부를 선착순 분양한다. 전용면적 3.3㎡당 분양가는 1600만~1억원 선이다.
현대산업개발이 위례신도시 일반상업지역 3구역 1-1블록에 짓는 ‘위례 우남역 아이파크 에비뉴 주상복합상가는 지상 4층부터 13층까지 오피스텔로 구성되고 지하 1층∼지상 3층은 상업시설로 구성된다. 계약자에게는 중도금 전액 무이자 혜택(40%)이 주어진다는 점이 특징이다.
아파트 분양이 한창인 동탄2시도시에서도 역세권 상가들이 나온다. 사업 면적 2401만 4896㎡에 10만 2439가구가 들어서는 동탄2신도시는 KTX (내년 6월 개통) 선로와 같이 사용하는 삼성~동탄 구간에 수도권광역급행철도(GTX)가 도입되는 데다 정부가 GTX 운행시기를 2021년으로 5년 앞당기기로 해 교통 호재에 대한 기대감이 모인다.
동탄2신도시 동탄-강남, 동탄-삼성을 잇는 교통편이 교차하는 동탄복합환승센터 근처(C-12블록)에 들어설 우미건설의 ‘동탄역 앨리스빌은 약 2만 9152㎡ 규모의 대형 스트리트형 상가로 지하 1층~지상 3층 약 210여실의 점포로 구성된다. 앨리스빌 주변에는 올해 15개 단지에 이어, 오는 2018년까지 총 35개단지가 입주할 예정이다. 전용면적 3.3㎡당 분양가는 2200만~7300만원 선이다.
동탄 광역비즈니스 콤플렉스 내 중심상업지구에 들어서는 ‘우성KTX타워 상가 역시 2만 5680㎡에 지하 3층~지상 11층 규모의 대형 역세권(KTX 동탄역)상가로 조성된다. 피트니스, 대형병원, 학원 등 넓은 공간을 필요로 하는 업종에게 유리하다는 게 분양 관계자의 말이다.
신흥 상권을 만들어 갈 상가들이 앞다퉈 시장에 나오고있지만 투자 시에 주의해야 할 점도 있다. 역세권이라 하더라도 유동 인구가 적어 상권형성이 어려운 이른바 ‘무늬만 역세권인 경우도 있고 광고나 선전 문구와 달리 역과 거리가 상당히 떨어진 상가도 있기 때문이다.
장경철 부동산센터 이사는 역세권이면 무조건 좋다는 인식을 버리고 현장을 수시로 찾아다니며 주변 여건, 유동 인구의 동선, 개발 호재, 실현 가능성 등을 골고루 따져봐야 한다”고 말했다.
수익률은 높지 않지만 선임대 후분양 조건도 관심을 가질 필요가 있다. 선임대 후분양이란 상가를 짓는 측이 분양 전에 미리 세입자를 구해놓은 후 일반을 상대로 분양하는 것을 말한다. 완공 시점에 시행사가 세입자를 구하지 못해 공실이 나는 위험과 세입자를 구하러 다니는 데 드는 비용을 줄일 수 있어 수익이 비교적 안정적이라는 게 장점이다. 하지만 향후 재계약이 어렵거나 허위 계약인 경우도 더러 있어 주의해야 한다는 게 업계 전문가들의 조언이다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 ‘선임대 후분양을 내건 경우 우량 임차인이 있는지를 잘 살펴야 낭패를 보지 않는다”고 밝혔다.
[김인오 기자]