[李기자의 리얼티 톡] 분양전환 임대아파트 明과 暗

분양전환 임대아파트는 세입자가 5~10년간 임대로 살다가 훗날 시장 상황을 봐가면서 구매를 결정할 수 있어 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 ‘징검다리 주택 역할을 하고 있다. 여기에 지난 몇 년간 전셋값이 큰 폭으로 오르자, 임대료 인상 등이 제한된 분양전환 임대아파트의 인기도 높아졌다.
실제 지난 7~8일 청약접수를 받은 ‘동탄 금강펜테리움 센트럴파크 Ⅱ의 경우 814가구(특별공급 제외) 공급에 1652명이 청약하며 순위 내 마감됐다. 지난 해 8월 용인 역북에 공급된 10년 분양전환 임대아파트 ‘용인 역북 우남퍼스트빌(914가구)의 경우도 계약 시작 5일 만에 계약이 끝났다.
2013년 4월 세종시에서 공급된 ‘한양수자인 와이즈시티(2170가구)의 경우 순위 내 청약을 마치지 못했지만 4순위에만 4000여명의 청약자가 몰렸을 정도로 예전과 다른 관심이 쏠리고 있다.
◆분양전환 임대아파트의 인기요인은…
우선 5~10년간 거주를 하지만 시장 상황을 보면서 분양전환을 받기 때문에 주택을 구입할 때 내야 하는 취득세는 물론 살면서 내야 하는 재산세도 없다. 다만 임대보증금이 부족해 대출을 이용할 경우 대출 이자 등이 발생할 수 있다.

시세차익도 가능하다. 지난 2008년 분양전환된 화성 병점동 송화마을 우남퍼스트빌 3차 전용84㎡의 현재 시세는 1억8000만원 선(평균, 네이버 부동산시세기준)으로 분양전환(1억1000만원)시보다 7000만원 이상 아파트값이 오른 상태다. 다시 말해 내 집처럼 장기간 거주가 가능한 것은 물론 시세보다 저렴한 감정평가 금액 수준에서 분양전환을 받다 보니 시세차익의 실현도 가능한 셈이다.
◆청약 전 고려해야 할 사항은?
일단 분양전환 시점(5년 또는 10년)까지 무주택을 유지해야 향후 분양전환이 가능하다. 그만큼 장기간 무주택을 유지해야 하는 진정한 실수요자만 분양 전환을 받을 수 있다는 말이다.
일반 임대주택과는 달리 당첨 시 청약통장이 소멸된다. 또한 분양전환 임대는 보증금+월세 형태로 거주하고 5년 또는 10년 뒤 분양전환을 하는데, 보증금과 월세가 비싸다면 향후 저렴하게 분양전환 받아도 손해이거나 또는 비싼만큼 수익이 줄어들다는 점을 인식해야 한다.
인근 시세 대비 가격 그리고 10년 간 거주비용으로 지출할 돈도 고려해야한다. 처음부터 분양받는 것과 비교해 어느 쪽이 더 유리한 지를 미리 알아봐야 한다는 점이다.
사업자와 협의 시 임대의무기간의 절반 즉 10년 분양전환은 5년이 지난 시점부터 사업자와 임차인이 협의하면 ‘조기분양전환이 가능하다. 그러나 통상적으로 LH는 조기전환을 거의 하지 않는다.
또한 5년 10년 간 무조건 실제 거주해야하기 때문에 거주 이전이 제한돼 장기적인 불확실성을 계속 안고가는 것이나 다름없다. 단, 근무, 생업 또는 질병치료 등 임대주택법 시행령 제18조에서 정한 요건에 해당하는 경우에는 양도나 전대가 가능하다.
마지막으로 임대의무기간 이후 2곳 이상의 감정평가 후 평균으로 분양전환 가격이 결정되는데, 이 부분이 가장 불확실하다는 점이 리스크다.
업계 관계자는 판교처럼 주변 시세가 높은 지역은 임차인 기대한 만큼 분양전환 시 가격이 저렴하지 않은 수준으로 감정평가가 나온다면 논란이 일어날 가능성이 높다”며 10년 후 내 집이 된다는 기대감으로 버티는 수밖에 없고, 피해는 임차인이 질 수밖에 없다”고 지적했다.
[매경닷컴 이미연 기자]

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