고령화시대 ‘직주의문(職住醫文)’ 지역이 뜬다

초저금리 시대의 부동산 투자 열기를 반영하듯 ‘2015 서울머니쇼 부동산 특강에 대한 참가자들의 열기는 돋보였다. 고종완 한국자산관리연구원장과 고준석 신한은행 동부이촌동 지점장, 박상욱 우리은행 부동산팀장 등 부동산 전문가들의 특강은 30·40대부터 60·70대까지 다양한 연령대의 참가자들로 폭발적인 인기를 끌었다.
국내 대표적인 부동산 전문가들인 이들은 직주의문(職住醫文)과 알짜상가, 전략적 대출을 부동산 투자 키워드로 꼽았다.
직장과 주택, 병원, 문화시설이 한데 모인 ‘직주의문(職住醫文) 지역에서 남다른 수익률을 추구할 수 있는 ‘알짜 상가에 투자하되 저금리를 활용한 ‘전략적 투자에 나서라는 주문이다.
고종완 원장은 지난해 바닥을 찍은 수도권 아파트는 앞으로 2~3년 더 완만한 가격상승이 예상된다”며 고령화와 도심회귀가 진행될수록 미래에는 집, 직장, 병원, 문화시설이 가까운 직주의문 근접지가 각광받을 것”이라고 말했다.

그는 또 서울 강북 재건축재개발아파트와 가격이 덜 오른 2차 상승지역에 주목하라”며 강남, 서초구의 주요 재건축 아파트 가격이 고점 대비 90%까지 올라 추가상승여력이 작기 때문”이라고 설명했다.
고 원장은 한 발 늦은 지금 매수대상으로는 용산, 여의도, 마포 등 강북 재건축, 재개발과 분당, 평촌 등 수직증축리모델링 추진단지를 주목할 때”라며 강남 재건축 중에서는 조합설립단계에 있는 대치쌍용1.2차, 서초우성1차 신동아, 잠실 진주 미성 등 중층단지를 비롯해서 개포6, 7단지와 압구정 현재, 서초 반포한신, 경남등 통합재건축단지가 수익률 측면에서는 유리할 것”이라고 말했다.
고준석 지점장은 수익형부동산 분양이 봇물을 이루는 저금리시대에 최적의 부동산으로 ‘알짜 상가를 꼽았다. 고 지점장은 임대소득만 있고 감가상각이 이뤄지는 원룸, 투룸, 오피스텔보다 가격상승으로 자본수익도 노릴 수 있는 안정된 상권의 상가를 사야한다”며 상가 중에서도 상권이 안 보이는 신도시 상가는 함부로 투자해서는 안되는 상품”이라고 조언했다. 3억~5억원대의 금액으로 작은 상가를 분양받은 투자는 실패로 끝나는 경우가 대부분이라는 설명이다.
고 지점장은 또 흔들리지 않는 상권의 상가를 발품을 팔아 싸게 매입해야 한다”며 2030 미혼여성들이 몰리는 강남, 홍대 등이 유망한 상권”이라고 말했다. 흔들리지 않는 상권의 요건으로는 ‘대학, 문화, 오피스, 역세권, 2000가구 이상의 배후단지 5가지가 제시됐다.
‘전략적 대출의 기술을 강의한 박상욱 우리은행 고객자문센터 부동산팀장은 초저금리 시대를 맞아 대출을 활용한 수익형 부동산 투자전략을 제시했다. 그는 수익률과 가치산정을 하는 데 가장 중요한 요소는 월(月) 임대료”라며 예상 임대료와 이자비용을 꼼꼼히 따져 수익형 부동산 투자에 나서야 한다”고 강조했다.
예컨대 연 이자율 1.8%의 CDMA 계좌에 있던 자금 26억원에 대출금 26억원을 들여 60억원의 건물 2채를 구입하면 5.7%의 수익률(월 임대료 2000만원, 보증금 8억원 기준)의 수익을 달성할 수 있다는 얘기다.
그는 임대료가 기대에 못 미친다면 대출을 활용해 건물의 가치를 끌어올려 임대수익률을 높이는 것도 방법”이라며 세금절약보다 수익이 크다면 절세 효과에 크게 집착할 필요가 없다”고 덧붙였다. 박 팀장은 내집마련 여부를 놓고 고민중인 30대 참가자들을 향해 내집마련 비용과 전세비용을 직접 비교해줬다. 그는 2억5000만원의 종잣돈을 갖고 있는 30대가 5억원짜리 집을 구입하려면 7년간 3084만원(수익공유형 모기지 기준)이 소요되는 반면 같은 아파트를 3억5000만원에 들어가려면 3717만원이 발생한다”며 전세보증금이 계속 오르기 때문”이라고 설명했다.