중산층 고액 전세→기업형 임대 `NEW SATY` 추진

정부(국토교통부)가 최소 8년 거주 가능한 '기업형 임대주택'을 집중 육성해 전세난 완화와 선진화된 임대차 문화를 정착, 더 나아가 내수시장 활성화에도 기여하는 'NEW STAY 정책'을 추진한다.
이와 관련해 국토교통부(이하 국토부)는 13일, 오전 10시 관계부처 합동으로 '2015년도 업무보고회'를 갖고, '기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안'을 확정·발표했다.
앞서 국토부는 중산층을 대상으로 하는 민간 임대주택은 재고도 부족하지만, 각종 규제로 인해 품질(공공임대 하자민원 2014년 2289건, 2013년 대비 22.2% 증가)도 떨어져 중산층이 거주를 기피하고 있다고 설명하고, 임차거주를 희망하는 중산층은 상대적으로 사적인 임대시장에 더 많이 의존하게 돼 주거불안은 더욱 커지는 상황이라고 밝혔다.
이에 정부는 서민층을 위한 공공임대주택 재고를 지속 확충하되, 민간의 활력을 활용한 임대주택 공급 확대 방안을 마련해 발표했다.

발표안에 따르면 우선 서민층을 위해 2015년 공공임대주택 입주물량을 연 11만호에서 12만호로 늘리고, 2016년 이후에도 입주물량을 지속 확대할 계획이다.
그간 상대적으로 지원이 부족했던 중산층에 대해서는 공유형 모기지와 디딤돌 대출 등 자가보유 지원을 지속하되 자가구매 여력이 없는 가구들을 위해 민간의 활력을 통해 임대주택 재고를 획기적으로 늘려 나갈 계획이다.
특히, 규모의 경제를 갖추고 수준 높은 주거서비스를 제공할 수 있는 '기업형 주택임대사업'을 집중적으로 육성할 방침이다.
하지만 국토부는 기업형 임대주택은 아직 수요가 초기상태이고 공급기반도 부족해 선제적으로 시장을 육성할 필요가 있다고 판단, 전문화된 인력과 노하우를 가지고, 주거서비스를 체계적으로 제공할 수 있는 기업형 임대사업자 육성이 매우 중요한 상황이라고 설명했다.
또 기업형 임대사업이 활성화되지 못하는 원인을 과도한 규제와 부족한 인센티브, 택지부족 등으로 보고, 임대주택 정책을 ‘규제에서 ‘지원으로 전면 개편하기로 했다.
기업형 주택임대사업 육성 방안을 살펴보면, 우선 핵심규제를 6개에서 2개로 대폭 축소했다. 또 민간임대를 기업형 및 일반형 임대로 단순화했다.
기간·유형(건설·매입)에 따라 기간(4년/8년)으로 단순화하고, 기업형 임대사업자 신설은 8년이상, 300호(건설) 또는 100호(매입) 이상 임대로 구분했다.
기업형 임대사업자의 유형을 건설·위탁형, 매입·위탁형, 리츠형으로 구분하고, 업무영역을 택지·기금·세제 등 추가지원, 임대주택 공급 촉진지구 사업시행권 부여, 주택기금 출자, LH 매입확약 등으로 확대했다.
일반형 임대사업자는 사업자의 분양전환 의무를 폐지해 8년 이상의 장기임대를 유도하고, 장기임대(준공공)의 경우 면적제한(85㎡ 이하) 및 초기 임대료 규제도 폐지했다. 또 단기임대는 2년 단위 계약 기간에 맞춰 4년으로 단축(기존 5년)했다. 임대의무기간 중 무단 매각시 과태료도 3천만원에서 1천만원으로 인하했다.
택지지원은 우선 장기미집행 도시계획시설용지과 국공유지 등 가용 가능한 공공부지를 현물출자, 장기임대, 할인매각 등을 통해 부지를 공급한다는 계획이다.
또 장기 미매각․미착공된 LH 부지를 할인매각·할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)해 택지를 공급(2017년까지 3만호 내외)하고, 수도권 내 그린벨트(GB) 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제해 공급할 계획이다.
아울러 정비사업(재개발·재건축 부지)을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권(용지분할·지분위탁·분양분 매각 방식)을 부여하고, 사유지·건설사 보유 택지도 용적률 등 건축규제 완화와 기금 심사기준 완화를 통해 부지를 확보한다는 방침이다.
기업형임대주택 공급촉진지구(면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상 8년 임대)를 도입해 각종 규제 완화와 인센티브를 부여한다는 방침이다.
촉진지구는 토지면적의 2/3 보유에서 1/2 보유시로 완화(+소유자 1/2동의)하고, 현재 4단계(소요기간 1.5~2년)에서 1~3단계(1년 이내)로 절차를 단축한다.
아울러 도시기본계획 변경절차를 간소화(90일→30일)하고 일정요건시 도시계획관리위원회의 심의도 생략하는 특례를 마련하고, 조례와 관계없이 용적률 상한 및 복합개발 허용, 주택사업승인 완화같은 인센티브도 부여했다.
주택기금 융자지원을 확대했다.
8년장기 60㎡이하 8천만원, 60~85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원으로 융자한도를 현행보다 1천만원씩 상향했으며, 85㎡초과 구간(단, 135㎡까지)을 신설해 4년 단기임대 대출을 새로 도입했다.
아울러 8년 장기 건설임대는 금리를 약 70bp로 인하하고, 임대기간 종료 후 15년 원리금 균등분할로 상환하도록 해 상환조건을 완화했다.
기업형 임대리츠 지원을 확대했다.
기업형 임대리츠를 민간제안+수급조절리츠로 단일화한 반면, 사업대상은 확대(개발사업 추가)했다. 주택기금은 보통주 출자(리스크 분담)과 준공 전 참여(초기자금 조달 지원)로 구분하고, 지원대상 확대(소형→중형) 및 출자호수를 확대(4천호→1만호)했다.
아울러 기업형 임대리츠에 융자를 신규지원하고, 현재 40개 금융기관, 14.1조원 약정을 더욱 확대할 방침이다.
기업형 건설 임대사업에 종합금융보증을 도입해 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 보증(현재 분양 PF는 50%까지 보증)하고, 임대보증금은 LTV의 최대 90%까지 반환보증을 실시할 계획이다.
기업형 임대주택이 일정조건(60㎡이하+2억원 이하) 충족시 임대의무기간 종료 후 건설업체·기금 동순위 잔여재산 분배, 유동화 증권 발행시 원리금 지급 보증(대주보) 등 LH가 매입을 확약토록 했다.
기존 세제를 개편해 감면 폭을 확대했다.
8년 장기임대 60~85㎡는 취득세 감면폭 25%→50%로 확대하고, 재산세는 임대기간을 단기는 4년, 장기는 8년으로 단일화했다.
또 소득세·법인세 감면대상 기준시가를 3억원에서 6억원으로 확대하고, 85㎡이하 4년 단기임대는 20%→30%, 8년 장기임대는 20%․50%→75%로 확대했다. 특히 자기관리형태 리츠의 준공공임대소득(85㎡이하)에 대해 법인세를 8년간 100% 감면토록 했다.
양도소득세는 장특공제 단기 40%, 장기(10년 보유기준, 85㎡이하) 70%로, 4년 건설은 4년 매입과 동일하게 최대 30%→ 최대 40%로 확대, 8년 장기는 건설매입 관계없이 최대 70%로 확대했다.
8년 장기임대사업자는 추가 세제혜택을 지원받는다.
개인 소유 토지를 기업형 임대사업자에게 매각시 양도세 10%를 감면하고, 법인소유 비사업용 토지 매각시 법인세 10% 추가과세를 배제토록 했다.
위 내용을 관련해 국토부는 민간임대 활성화 및 지원을 위해 '민간 주택임대사업 육성 특별법' 제정할 계획이다.
특별법에는 회계기준원의 신속한 판단을 거쳐 지배력이 없는 경우, 건설사의 연결대상에서 제외하고, 오는 2017년까지 LH 임대주택 75만호 관리업무 전부 민간개방 및 입찰요건 완화와 표준계약서 도입, 월세납입 보증 활성화 등 주택임대관리업을 육성할 방침이다.
또 기업형 임대사업자에게 통매각을 허용하고, 별도의 분양절차를 생략하도록 했다. 다만, 공공택지 등 분양가상한제 적용지역 내에서는 기존 통분양만 허용했다.
민간임대 주택공급규칙 전면 배제 : 건설임대도 매입임대와 같이 임차인 모집시 지자체장의 입주자 모집승인 및 입주자 자격제한 배제하고, 물가 상승요인을 감안해 표준건축비를 현실화했다.
아울러 오는 2016년까지 임대사업자 통계 분기단위 집계와 전산기반을 구축하고, 국토부 내 ‘기업형 임대' 지원센터 설치해 사업계획 수립부터 원스톱으로 지원할 계획이다.
[매경닷컴 조성신 기자]