분양가 싸다는 광교호수 새 아파트, 발코니 확장비는?

신대저수지와 원천저수지를 동시에 조망할 수 있는 유일한 입지라는 장점을 앞세워 지난달 28일 문을 연 ‘힐스테이트 광교 견본주택에 많은 인파가 몰렸다.
현대엔지니어링은 개관 첫 날인 28일 이후 3일 동안 견본주택에는 약 3만8000명이 다녀갔다고 밝히기도 했다.
지난달 28일 찾은 견본주택 앞은 비가 오는 궂은 날씨에도 대기줄이 길게 이어졌다. 이 단지는 중대형 면적(전용 97~155㎡)으로 구성됐기 때문에 사업 초기 중장년층(40~50대)을 타깃(Target)으로 마케팅을 펼쳐왔다. 분양소장 역시 40~50대 이상이 주 수요층”이라 설명했다.
하지만 견본주택 내부를 둘러본 결과, 전매차익을 노리는 투자자도 상당했다. 이같이 투자자들이 몰린 까닭은 광교신도시의 높은 집값 상승률과 무관하지 않다.

광교신도시는 최근 1년간 아파트값이 7.68% 오르며 15개 수도권 1·2기 신도시 중 상승률 1위를 기록했다. 이는 2위인 안양 평촌(3.49%)과 3위 성남 분당(3.32%) 아파트값 상승률의 2배에 달한다.
2012년 12월 입주를 시작한 광교자연앤자이의 전용면적 101㎡A(이하 전용면적 기준)의 시세는 6억4000만원대에 형성돼 있다. 특히 같은 면적이면서 광교호수가 보이는 층은 7억원까지 올라간다. 2010년 당시 분양가(4억9594만원)보다 무려 2억원 가량 뛰었다.
광교호수마을참누리레이크(2011년 9월 입주)도 사정은 마찬가지. 이 아파트의 84㎡는 현재 4억8000만원에 매물이 나와 있다. 광교호수 조망이 가능한 층의 호가는 분양가(4억2000만~4억3000만원)보다 1억원이 뛴 5억3000만원이다.
투자자들의 방문은 사업주체측 입장에서는 반가운 일이다. 이들이 청약 경쟁에 뛰어든다면 높은 청약 경쟁률을 담보할 수 있기 때문이다.
견본주택 앞에 장사진을 친 떴다방들도 투자 분위기 조성에 열을 올렸다. 떴다방 업주들은 견본주택에서 나오는 방문객들을 붙잡고 당첨만 되면 비싸게 팔아주겠다”며 연신 명함을 뿌려댔다.
힐스테이트 광교의 평균 분양가는 3.3㎡ 1540만원대(펜트하우스 제외)로, 인근 자연앤자이의 전용 101㎡(3.3㎡당 1776만원)과 광교래미안 전용 97㎡(3.3㎡당 1735만원)보다 저렴해 가격경쟁력을 갖췄다는 평을 받는다.

[ ‘힐스테이트 광교 분양안내 책자 일부.]

하지만 분양가에 포함되지 않는 ‘발코니확장비를 놓고 보면 얘기는 달라진다. 이 단지의 평균 발코니확장비는 펜트하우스인 전용면적(이하 전용면적 기준) 145A·B·C와 155㎡를 차치하더라도 주력 평형인 97㎡와 107㎡가 각각 2010만5500원과 2267만8000원이다.
28일 견본주택에서 만난 이모씨(42, 용인시 거주)도 안내책자를 살펴보다 발코니확장비를 보니 최근 분양한 단지 중 가장 비싼 것 같다”며 싼 분양가를 발코니확장비로 충당하는 것 같다”고 말했다.
실제 지난 8월 위례신도시에 공급된 위례 호반베르디움의 98㎡A·B·C·D의 평균 발코니확장비는 1648만원으로, 힐스테이트 광교 97㎡과 많게는 600만원 가까이 차이가 난다.
광교호수 인근인 수원시 망포동에서 지난 2012년 6월 분양한 ‘수원 영통 한양수자인 에듀파크의 105㎡의 발코니확장비는 1350만원, 같은 날(28일) 문을 연 서울 신길뉴타운 7구역 재개발 아파트 ‘래미안 에스티움 118㎡은 1027만원임을 감안할 때 이 단지 107㎡의 발코니확장비가 상당히 높다는 것을 알 수 있다.
업계 반응도 별반 다르지 않다. 대형건설사 현장소장으로 근무하는 이모 부장은 발코니확장비는 마감재 종류나 발코니 면적에 따라 차이가 있지만 84㎡에 3면 발코니의 확장비가 1200~1400만원 수준임을 감안할 때 이 현장은 다소 높은 편”이라고 말했다.
이모 소장은 또 주상복합은 일반 아파트보다 용적률이 높아 기술적인 측면에서 확장비가 일반 아파트에 비해 다소 높을 수 있다”고 덧붙였다. 하지만 지난 10월 분양한 주상복합 ‘서초 푸르지오 써밋의 97㎡의 경우 발코니확장비가 1040만~1170만원 수준이었다.
발코니확장비용은 국토교통부가 제시한 기준가격을 근거로 책정되는데 각 건설사는 지방자체단체로부터 분양가 심사를 받을 때 발코니확장비용도 함께 승인받는다. 확장 공사에 대한 순수 공사비를 책정하는 것이기 때문에 해당 단지의 입지는 상관이 없다.
가구와 특정 인테리어 비용은 품목별로 편차가 큰 만큼 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 적정 비용을 책정한다. 브랜드와 가구 및 마감재의 등급에 따라 가격차이가 발생할 수 있다는 얘기다.
발코니·다락방·지하층 등 서비스면적은 분양가에는 포함되지 않는 무상 제공 공간인 경우가 많다. 서비스면적은 바닥면적에 포함되지 않아 용적률에 영향을 미치지 않으므로 분양면적에 포함되지 않는다는 설명이다. 때문에 분양가는 저렴하게 책정됐다해도 기타 비용은 높아질 수 있다.
이에 현대엔지니어링측은 3면 발코니 적용으로 약 41~55㎡(구 12.4~16.7평)의 서비스면적이 제공되면서 발코니확장 비용이 높아 보이는 것 뿐 3.3㎡당 발코니 확장비용은 적정한 수준”이라며 넓은 서비스면적으로 실사용면적이 138~162㎡에 육박해 실사용공간 대비 분양가는 오히려 낮아지는 효과도 있다”고 해명했다.
한편, ‘힐스테이트 광교는 광교신도시 원천호수공원 D3블록에 위치하며 아파트, 오피스텔, 상가로 구성된 복합단지다.
아파트는 지하 3층~지상 49층, 총 6개동, 전용면적 97~155㎡, 총 928세대로 구성된다. 주거형 오피스텔은 지하 3층~지상 19층, 총 2개동 전용면적 45~84㎡ 총 172실이다.
청약일정은 12월 2일 특별공급을 시작으로 3일 1·2순위, 4일 3순위 청약접수를 하며, 12월 10일 당첨자발표 후 12월 15일~17일에 계약접수가 진행된다. 견본주택은 수원시 영통구 하동 1016번지에 위치한다. 입주는 2018년 5월 예정이다.
[매경닷컴 조성신 기자]