[조성신의 富동산 현장] 세곡지구 高價 테라스하우스, 거품 건축비 ‘논란’

고급스러운 테라스하우스, 테라스하우스의 적정 건축비는 얼마일까?

업계 일각에서 효성이 강남보금자리 B1블록에 공급을 앞둔 전세대 테라스하우스 '강남 효성 해링턴코트'의 건축비가 과도하게 책정된 것 아니냐는 지적이 나오고 있다.

이같은 건축비 부풀리기 의혹은 이전에도 꾸준히 제기돼 왔다. 당초부터 매입원가가 확실하게 나오는 대지비의 경우 폭리를 취할 수 없기 때문에 분양원가 공개가 어려운 경비나 건축비 등에서 가격을 올리기 때문이다.

특히 이번 '강남 효성 해링턴코트'의 경우 강남권에 저렴한 주택 공급을 위해 도입된 보금자리지구의 취지가 무색할 만큼 고가의 테라스하우스가 조성됨에 따라 분양가가 적절하게 책정됐는지 원가공개가 필요하다는 주장이 업계에서 꾸준히 있어왔다.

실제로 ‘강남 효성 해링턴코트의 이러한 의혹에 대한 해명이 필요한 부분들이 적잖다.

강남구청의 감리자 지정공고에 따르면 강남 효성 해링턴코트의 총 사업비는 약 1739억9580만원. 이중 대지비 802억369만원을 제외한 937억9211만원이 건축비 등에 포함된다.

총 사업비 대비 건축비 등이 차지하는 비율이 53.9% 가량된다. 이 테라스하우스의 총 가구수는 190가구, 1가구당 약 4억9364만원 수준의 건축비와 기타 경비 등을 부담해야 한다.

이는 지난 6월 입주한 같은 강남보금자리지구 A6블록 아파트와 비교하면 확연한 차이를 알 수 있다.

이 아파트의 감리자지정공고에 따르면 총 사업비는 8216억8650만원, 대지비는 4948억1605만원이다. 건축비 등이 차지하는 비율은 약 39.8% 정도다.

여기에 이 단지는 1020가구의 대단지였다. 각 가구당 부담해야되는 금액은 3억2046만원 가량으로 ‘강남 효성 해링턴코트의 65%에 지나지 않는다.

효성이 지난 2012년 경남 창원시 성주택지지구에서 분양했던 타운하우스 ‘성주 효성 해링턴코트의 공사비와 비교해도 꽤나 차이가 난다.

365가구의 ‘성주 효성 해링턴코트의 감리자지정공고에 따르면 건축감리대상 공사비는 586억892만원, 타법감리대상 공사비가 52억7413만원이었다.

하지만 이번 강남 효성 해링턴코트의 같은 영역의 공사비는 각각 514억8616만원과 76억5934만원이다. 각 가구당 부담해야하는 공사비로 따지면 전자가 약 1.6배, 후자가 약 2.7배 가량 높다.

한 주택업계 관계자는 "일반적으로 테라스하우스는 최고급·최고가 마감 자재를 많이 쓰는데다 아파트 같은 공동주택 보다 가구수 자체가 적어 사업성을 맞추려면 일반 아파트보다 공사비가 높아질 수밖에 없다"고 주장했다.

하지만 테라스하우스와 일반 아파트와의 건축비 차이는 그다지 크지 않다고 말하는 업체도 적지 않다.

실제로 높은 인기를 끌었던 래미안 위례신도시의 테라스하우스인 99㎡T형(계약면적 190.51㎡, 2층)과 일반 아파트인 101㎡A형(193.08㎡, 2층)의 건축비는 각각 2억7651만원과 2억5709만원선이다.

계약면적 ㎡당 건축비로 따지면 일반형이 약 145만원, 133만원으로 약 9% 가량 차이밖에 나지 않는다. 공동주택의 특징상 층이 높아질수록 건축비가 올라가기 때문에 이를 반영할 경우 차이는 더욱 줄어든다.

101㎡A형의 기준층 건축비는 2억7063만원, ㎡당 건축비 차이로 따지면 140만원으로 5만원 차이에 불과하다.

더욱이 지난 7월 사업에 주택건설사업계획이 바뀌면서 당초 1640억5255만원이었던 사업비가 1739억9580만원으로 올랐다.

당초 대륜디앤아이가 사업주체, 효성의 계열사인 진흥기업이 시공을 맡기로 했던 것에서 ‘㈜대륜테라스빌피에프브이가 사업주체로 ‘㈜효성이 시공사로 추가되면서 부터다.

‘㈜대륜테라스빌피에프브이라는 이름에서 알 수 있는 이때 전 가구를 테라스하우스로 짓기로 결정한 것이라면 이로 인해 드는 추가비용은 약 99억4325만원이다. 각 가구당 5233만원만 더 부담하면 되는 셈이다.

이러한 미심쩍은 부분은 그대로 소비자들의 분양가격에 포함될 가능성이 높다. 혹은 분양가상한제가 적용돼 주변 시세대비 상대적으로 크게 높지 않더라도 당초 설정했던 금액과 마감재 등에서 차이가 날 수 있기 때문에 원가 공개가 필요하다는 것이 업계의 의견이다.

한 부동산 관계자는 테라스하우스의 경우 고급스러운 이미지가 있어 주변 아파트 대비 건축비가 상대적으로 높더라도 주택 수요자들이 별 의심치 않고 수용하는 경우가 적잖다”면서 때문에 건설사들의 부당이득을 방지하고 의혹 불식 및 소비자들의 피해 방지를 위해서라도 건설사의 원가공개가 필요한 시점”이라고 말했다.

[매경닷컴 조성신 기자]