[조성신의 富동산 현장] 서초 재건축 3파전, 옥석 가리기 ‘치열’

이달 중 서초구의 대표적인 재건축 단지 3곳이 동시에 일반공급에 들어가면서 열띤 경쟁을 예고하고 있다.
삼성물산, 대림산업, 대우건설 등 업계 수위를 다투는 대형 건설사들이 동시에 재건축 아파트의 일반분양에 들어갈 예정이기 때문.
업계는 같은 시기에 각각의 특장점이 뚜렷한 단지가 동시에 나오는 만큼 강남권 주택 수요자들의 ‘옥석 가리기가 필요한 시점이라고 조언한다.
현재 서초구 주택시장은 서울에서 가장 뜨거운 지역이다. 국민은행 부동산시세에 따르면 서초구의 3.3㎡당 평균 아파트 값은 올해 1월 2504만원에서 9월 현재 2580만원으로 3% 가량 올랐다.

같은 기간 서울이 1.27%(1551만원→1570만원), 전국이 2%(825만원→841만원) 오른 것과 비교하면 꽤나 높은 상승률이다.
이러한 분위기를 타고 9월말 서초구에서는 3개 재건축 단지가 일반분양을 준비하고 있다.
대림산업의 ‘아크로리버 파크의 2차분양, 삼성물산의 ‘래미안 서초 에스티지, 대우건설의 ‘서초 푸르지오 써밋이 주인공들이다.
이들 아파트에 청약하려면 청약예금·부금이나 청약종합저축 통장이 필요하며, 청약 전 주택 규모에 맞는 예치금이 필요하다. 전용 85㎡ 이하는 300만원, 85~102㎡는 600만원, 102~135㎡는 1000만원, 135㎡ 이상은 1500만원을 미리 넣어둬야 한다.
JNK 개발원 정인택 원장은 서초구 내에서 같은 시기 대형 건설사들의 재건축 아파트들이 같은 시기 일반분양물량을 내놓는 것은 근래에 보기 드문 일”이라며, 아직 정확한 분양 일정이 나오지 않았으나 당첨자 발표일이 같을 경우 중복청약이 불가능해 주택 수요자들은 후회하지 않으려면 미리 분양단지들의 허실을 파악하고 전략을 세울 필요가 있다”고 조언했다.

일반분양 많고 중소형 풍부한 ‘아크로리버파크
일반 분양 물량은 ‘아크로리버파크가 가장 많다. 이번 2차 일반분양물량은 전용면적 59~164㎡ 213가구다.
또 ‘서초 푸르지오 써밋은 전용면적 59~120㎡ 143가구를, ‘래미안 서초 에스티지는 83~139㎡ 49가구를 각각 공급한다.
특히 아크로리버 파크는 최근 선호도가 높은 전용면적 85㎡ 이하가 158가구로 일반분양분의 74%가 중소형으로 구성됐다. 이는 래미안 서초 에스티지(32%), 서초 푸르지오 써밋(13%) 등 보다 높다.

‘서초 푸르지오 써밋 트리플 역세권 자랑
교통 편의성으로는 지하철 3개 노선이 도보로 이용 가능한 서초 푸르지오 써밋이 우위다.
신분당선과 2호선의 환승역인 강남역과 지하철 9호선 신논현역이 가깝다. 래미안 서초 에스티지는 2호선과 신분당선의 더블역세권 입지이며, 아크로리버 파크는 9호선 신반포역의 단일 역세권이다.
자동차 이용시에는 비교적 한산한 남부순환로와 2016년 개통예정인 강남순환도로 등의 접근성이 좋은 래미안 서초 에스티지가 반포 버스터미널이 인접해 있거나 강남 도심대로를 이용해야하는 두 곳보다 좀 더 편리할 것으로 예상된다.

‘래미안 서초 에스티지 가격 경쟁력 우위
수요자들이 주 관심사인 가격적인 측면을 살펴보자면 ‘래미안 서초 에스티지의 경쟁력이 가장 높다. 서초구의 분양가 심의에 따르면 래미안 서초 에스티지의 3.3㎡당 평균 분양가는 3140만원이다. 일부 저층의 경우 3000만원 이하로 나올 가능성도 높다.
같은 분양가 상한제 단지인 ‘서초 푸르지오 써밋의 분양가 심의 금액이 3.3㎡당 3152만원으로 래미안보다 조금 비싸게 책정될 것으로 보인다.
아크로리버 파크 2차분양의 경우 가격적인 부분에서는 가장 열위다. 현재 3.3㎡당 4100만원이 넘을 것으로 예상돼 래미안 서초 에스티지보다 1000만원 이상 비싸다.
1차 분양가격(3.3㎡당 3830만원)과 비교해도 300만원 가량 높아 전용면적 84㎡의 공급면적이 약 112~114㎡임을 고려하면 약 1억원 가량이나 더 부담해야 될 것으로 보인다. 현재 1차분에 붙어 있는 웃돈을 넘는 경우가 나올 수 있어 주의가 필요하다.

개별 단지별로 투자 장점 ‘뚜렷…경쟁 치열할 전망
투자가치 측면에서는 개별 투자자들의 전략에 따라 나뉠 것으로 보인다.
우선 아크로리버 파크의 경우 높은 분양가, 한강 조망 가구의 부족 등에도 불구하고 1회 차에 없던 거실, 주방의 대리석 마감과 독일산 주방가구 등 업그레이드된 상품 등이 장점이다.
고급 주택 수요자들일수록 가격적인 측면에서 심리적 거부감이 덜하기 때문에 일부 한강조망이 가능할 것으로 보이는 동·호수는 희소성으로 높은 투자가치를 유발할 것으로 보인다.
래미안 서초 에스티지는 낮은 가격으로 강남에 첫 입성하려는 실수요자들이나 저점 투자 후 주변 개발에 따른 시세차익을 위한 투자 양쪽 측면에서 유리하다.
시공사인 삼성물산이 일반분양 물량을 조합분보다 마감재 수준을 높이려는 등의 노력을 기하고 있다는 점도 경쟁력을 높일 수 있으며, 인근으로 향후 2000여 가구 이상의 래미안 타운 조성 계획을 갖고 있다. 신동아·무지개 아파트 재건축으로 5000여 가구의 대규모 주거타운이 만들어진다는 것도 투자 포인트다.
서초 푸르지오 써밋은 고급스러운 외관을 위해 동간 스카이브릿지를 조성하고 35층에 피트니스센터를 조성하는 등의 차별화를 꾀한 것이 특징이다. 강남권 최초로 스카이브릿지를 적용한 아파트로 차별화된 외관은 고급주택 수요자들의 구미를 당길 수 있다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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