재건축 연한 완화 중층 단지 어디 유리할까

정부가 아파트 재건축 연한을 줄이고 안전진단 기준을 완화함에 따라 최대 수혜를 보게 된 중층 재건축단지에 대한 관심이 높아지고 있다.
10일 부동산114에 따르면 9ㆍ1 대책으로 재건축 연한이 단축되는 서울 아파트(1987~1991년 준공ㆍ100가구 이상)는 256개 단지 총 18만6760가구로 집계됐다. 이 가운데 10층 이상 중층으로만 이뤄진 단지는 194개 단지 13만6256가구로 전체 중 73%에 달한다.
투자 수익을 기대할 수 있는 중층 아파트는 어떤 조건을 갖춰야 할까. 우선 용적률이 최대한 낮은 단지를 골라야 한다. 용적률이 낮을수록 대지 면적이 넓고 재건축을 거쳐 더 많은 아파트를 신축할 수 있어서다. 박합수 국민은행 명동스타PB센터팀장은 "재건축은 용적률이 180% 이하여야 사업성이 있다"며 "기존 용적률이 높으면 일반분양 물량이 적어 주민들로서는 추가분담금 부담이 커진다"고 말했다. 실례로 13층 555가구로 이뤄진 잠원동 한신5차는 최고 35층 581가구로 재건축되지만 일반분양분은 17가구에 불과하다. 기존 용적률이 210%인데 재건축 용적률은 267%가 적용됐기 때문이다.
단지 규모도 중요하다. 대개 500~1000가구가 무난하다는 게 업계 시각이다. 최근 반포ㆍ잠원동에서 여러 단지를 묶어 개발하는 통합 재건축이 시도되고 있지만 기본적으로 개별 재건축이 가능해야 사업성을 확보하는 데 유리하다.

이왕이면 중소형 평형으로 이뤄진 단지가 좋다. 이남수 신한은행 서초PWM팀장은 "재건축은 사업 속도가 관건"이라며 "대체로 젊은 층이 많이 사는 중소형 평형 단지가 사업 진행이 빠르다"고 말했다.
가격이 빠진 대형 평형도 눈여겨볼 필요가 있다. '1+1 재건축'이 최근 본격화하고 있기 때문이다.'1+1 재건축'을 하면 조합원이 기존 주택 지분이나 권리가액 범위 내에서 아파트 두 가구를 받을 수 있다. 본인이 거주할 집뿐만 아니라 자녀에게 주거나 월세를 놓을 수 있는 집을 하나 더 마련할 수 있다는 얘기다.
잠실주공5단지는 2주택 분양을 원하는 주민이 많아 '1+1 재건축'을 추진할 예정이다. 목동 신시가지도 중대형 평형이 많기 때문에 1+1 재건축을 선택할 가능성이 높다. 일반분양분이 높은 가격에 잘 팔릴 아파트를 골라야 한다. 백준 J&K컨설팅 대표는 "서울 기준으로 3.3㎡당 평균 분양가를 1500만원 이상으로 책정하고 잘 팔아야 수익을 기대할 수 있다"고 말했다.
[임영신 기자]