[조성신의 富동산 현장] LTV·DTI 대출규제 완화, 추진 배경은?

지난 24일 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 주도하는 새 경제팀은 LTV·DTI 금융규제 완화 내용을 포함한 하반기 경제정책 방향을 발표했다.
부동산 경기침체가 길어지면서 고꾸라진 매수심리를 살리기 위한 정부의 발 빠른 행보가 이어지는 가운데 금융위원회는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 각각 규제 완화에 관한 절차를 이번주 중 마무리하고 오는 8월 1일부터 시행한다고 발표하기도 했다.

금융규제 ‘현(現) 시장과는 괴리
주택담보대출 규제 도입 목적은 과열된 주택시장의 가격 안정과 주택금융의 건전성 유지다. 그러나 요즘의 부동산 시장과는 너무 동떨어진 규제라는 것이 시장의 평가다. 최경환 장관이 일전에 한여름에 겨울옷을 입은 꼴”이라고 말한 것도 이 때문이다.
LTV 제도는 김대중 정부 임기 마지막 해인 2002년 집값이 과열되면서 처음 시작됐다. 투기과열지구에 한해 LTV 비율을 60% 이내로 처음 제한했고, 그 해 10월에는 전 지역으로 확대됐다. 또 이듬해인 2003년에도 주택시장의 과열양상이 계속되자 10월에 투기지역의 LTV를 40%로 더 강화하기도 했다.

LTV 금융규제 변천 추이 [출처: 기획재정부, 부동산114]

노무현 정부 들어서도 집값 급등세가 계속되자 DTI 제도를 추가적으로 시행한다. 2005년 8월 투기지역 내 6억원 초과 아파트에 대해 조건부로 DTI를 40% 처음 적용했다.
그러나 집값 상승이 계속되자 이듬해인 2006년 6월에는 투기지역 내 6억원 초과 아파트의 주택담보대출을 받는 모든 대출자에게 DTI 40%가 적용됐다. 같은 해 11월에는 수도권으로 확대됐다. 2007년에는 투기지역과 투기과열지구를 대상으로 DTI 규제가 더욱 강화된다.

미국발 글로벌 금융위기 이후 대출 규제 다소 완화
이명박 정부와 박근혜 정부 들어서는 상황에 따라 규제가 다소 완화된다. 2008년 하반기 미국발 글로벌 금융위기로 주택시장이 급속도로 악화되면서 그 해 11월 강남3구를 제외한 모든 지역이 투기지역에서 해제됐고, LTV·DTI 규제도 같이 완화됐다.

DTI 금융규제 변천 추이[출처: 기획재정부, 부동산114]

2010년에도 부동산시장이 크게 위축되면서 다시금 DTI 규제가 한시적으로 완화됐다. 8·29대책을 통해 강남3구를 제외한 지역에 대해 DTI 규제가 한시적으로 은행권(비은행권 포함)에 자율적으로 맡겨지기도 했다.
한편, LTV와 DTI 비율이 높아짐에 따라 얼어붙은 주택시장에 운신의 폭은 넓어질 전망이다.
실제로 정부가 지난주 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 각각 예전보다 10%포인트 상향한다고 밝힌 이후 전세세입자들을 중심으로 매수 문의전화가 크게 늘고 있다.
부동산114에 따르면 정부 규제완화에 대한 기대감으로 지난주 서울 재건축 아파트 가격은 0.09% 상승했다. 3주 전 0.02%, 2주 전 0.06% 상승에 이어 3주 연속 상승폭이 커졌다.
일각에서는 단기적인 거래량 확대와 가격 반등에는 한계가 있을 것으로 전망했다. 다만, 비수기로 접어든 주택시장의 추가 하락을 막는 효과는 충분하다는 의견이다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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